$

2.1336 руб.

2.4185 руб.

Р (100)

3.1868 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

«Беспаспортная» недвижимость грозит неприятностями

27.01.2009

   В минувшем году в предпринимательской среде возрос интерес к открытию бизнеса в регионах. Этому способствовали налоговые послабления, более широкие возможности приватизации мелких объектов. Однако, как свидетельствует судебная практика, нередко покупка или аренда магазинов, рынков, складов и иной коммерческой недвижимости сопровождается немалыми проблемами и даже потерями. Почему так происходит? Об этом мы беседуем с судьей Хозяйственного суда Минской области Михаилом ГОРОНКОВЫМ.

Михаил Павлович, случающееся разорение вместо выгоды — это что: неумение хозяйствовать, незнание юридических формальностей при оформлении документов, желание обойти законы?

— Как подтверждают дела, чаще всего это непонимание смысла и значения процедур и правил, обязательных при сделках с недвижимостью. Многие считают их несущественными. Однако промышленная и коммерческая недвижимость являются особым бизнес-активом, характеризуются высокой стоимостью, а также технической сложностью, в которой скрыта в т.ч. и потенциальная угроза жизни и здоровью человека. В этой связи отношения по поводу прав на недвижимость традиционно пользуются более высокой правовой защитой.

   В гражданском обороте нельзя передать прав больше, чем имеешь сам. Соответственно, нельзя продать объект или даже передать унитарному предприятию право хозяйственного ведения (оперативного управления), к примеру, на объект коммунальной собственности, если соответствующая административно-территориальная единица не позаботилась в свое время о регистрации на него права собственности.

   Сегодня, тем не менее, большое количество объектов недвижимости на периферии, используемых предпринимателями на основании договоров аренды под производственные помещения, склады и офисы, даже не зарегистрировано, равно как и права их фактических владельцев.

   На этот факт нельзя не обратить внимание: на стадии реализации трехлетнего приватизационного плана, принятого в стране, мы можем отпугнуть инвестора, когда он столкнется с покупкой и оформлением недвижимости.

   Процедура госрегистрации может быть достаточно сложной, но обязательное ее выполнение всеми субъектами, которые являются владельцами недвижимости де-факто, — абсолютная необходимость. Сегодня же мы по-прежнему имеем дело с непропорционально большим массивом вовлечений в гражданский оборот недвижимости, права на которую не зарегистрированы в установленном порядке. И не всегда по незнанию. Дорогая недвижимость искушает некоторых на манипуляции с ней.

И это при том, что есть Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и он, сошлюсь на мнение юристов, достаточно бесконфликтный…

— Да, если следовать букве закона. Повторюсь: нельзя продать то право, которым не обладаешь. На деле же выходит, что собственник имеет с объектом некую психологическую, но никак не юридическую связь. Тем не менее он продает его. Участники такого «договора» должны понимать, что юридическая цель — передать право собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю — в таких условиях, в принципе, не может быть достигнута. В результате обе стороны могут понести убытки таких размеров, которые станут прямой причиной их экономической несостоятельности.

- Что чаще становится предметом споров: арендные отношения или право собственности на объекты недвижимости?

— По неполным данным, в минувшем году хозяйственным судом Минской области рассмотрено 60 дел, связанных с арендой зданий и сооружений, 6 — с признанием права собственности, 3 — по иным хозяйственным искам. Но ушедший год в плане статистики не является показательным.

   Актуальный пример. Рассмотрено дело о признании недействительными торгов по продаже рынка в одном из райцентров Минской области. Поскольку вскрылись недостатки, о которых говорил выше, иск был удовлетворен. Пострадали интересы как коммунального унитарного предприятия, выступившего в роли продавца, так и инвестора.

   Еще один случай. Фирма, арендующая помещение для хранения картона, переоборудовала заброшенный склад. Но возникла необходимость прервать договор аренды, и директор фирмы поставил вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Суд в иске отказал, т.к. эти моменты не были отражены в договоре аренды, да и вообще договор не имел силы — права на имущество арендодателем не были зарегистрированы.

   Бывает, недвижимость с неустановленной историей (без регистрации) или без полного пакета необходимых документов выставляется на аукционные торги по продаже объектов коммунальной собственности. Покупка оформляется, а вопросы у предпринимателя возникают позже — при оформлении права на недвижимость.

- Приведенные вами цифры показывают, что споров по поводу арендных отношений больше, чем по вопросам признания права собственности.

— Это связано, по-видимому, с тем, что взять помещение или здание в аренду все-таки дешевле, чем купить его.

   Отдельно стоит отметить, что в районных центрах, городских поселках фактическими владельцами и собственниками коммерческой недвижимости сегодня выступают реорганизованные сельскохозяйственные организации. При этом права на объекты недвижимости, если они были зарегистрированы, зачастую остаются оформленными на их исчезнувших предшественников. Обстоятельства таковы, что деловые люди вынуждены брать в аренду и такие объекты, поскольку другой производственной инфраструктуры просто нет. В подобных условиях говорить об обычном предпринимательском риске уже не приходится.

   Хочется отметить, что для малого и среднего бизнеса более высокий уровень правовой защиты отношений в процессе приватизации и аренды недвижимости открывает принятый недавно Декрет Президента от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений».

Беседовала Светлана ПОЛЯКОВА

ОТ РЕДАКЦИИ:    По данным Госкомимущества, в Беларуси насчитывается около 12,5 тыс. объектов недвижимого имущества, не используемого в хозяйственном обороте. Около 70% из них находятся вне больших городов. Чем не шанс для предпринимательства взять такие объекты в свое хозяйство и найти им достойное применение?

   Факты, однако, говорят о достаточной проблемности вопроса. Операции с «беспаспортной» недвижимостью вызывают у многих недоверие к малой приватизации. Требуют совершенствования многие технические вопросы сделок. В противном случае планы правительства по активному вовлечению в оборот недвижимости регионов могут обернуться десятками и сотнями судебных разбирательств.