АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ КАК УДЕЛ ГОСЗАСТРОЙЩИКОВ©

Как показал опрос «ЭГ», частные застройщики пока не планируют участвовать в развитии фонда арендного жилья в Беларуси. Нынешний уровень процентных ставок по кредитам делает инвестиции в него слишком дорогими, а небольшие арендные платежи — длительным период окупаемости. Похоже, планы по строительству арендного жилья будут всецело реализовываться за счет государства.

После сокращения доли льготного кредитования жилья помочь гражданам в решении жилищных проблем может развитие жилфонда, предназначенного для сдачи в аренду. На текущий год строительство арендного жилья запланировано в небольшом объеме: 46,1 тыс. м2. Однако за 4 года согласно проекту Концепции государственной жилищной политики Беларуси на 2012–2015 гг. должно быть построено не менее 600 тыс. м2 жилья коммерческого найма. А за счет имеющегося жилфонда (общежитий коммунальной собственности и др.) его объем в 2015 г. планируется довести до 2 млн. м2. Поскольку государственное жилье будет сдаваться внаем в первую очередь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, ставки аренды на него будут ниже, чем рыночные. Возможно, в будущем они будут устанавливаться для каждого арендатора персонально, исходя из его финансовых возможностей. Пока же размер платы определяется величиной базовой ставки, устанавливаемой Совмином, метражом квартиры и коэффициентами, определяемыми облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от места нахождения жилых помещений.

Согласно Указу Президента от 8.11.2011 № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» при отсутствии заявлений граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения коммерческого использования будут предоставляться и другим лицам. Но в реальности едва ли такое будет возможно из-за дефицита арендного жилья и большого интереса к нему со стороны льготников. Как сообщили «ЭГ» в отделе жилищной политики администрации Октябрьского района г. Минска, в 2012 г. в данном районе гражданам в аренду было сдано 3 квартиры из государственного жилищного фонда. Арендная плата по ним сегодня составляет от 500 до 800 тыс. Br. Поскольку в Октябрьском районе столицы нет свободного места для строительства новых арендных домов, фонд жилья коммерческого найма в ближайшие годы не достигнет здесь значительного объема. При этом администрация регистрирует множество заявлений от желающих арендовать государственное жилье, причем в основном от нуждающихся в улучшении жилищных условий. Рискнем предположить, что аналогичная ситуация наблюдается в других районах столицы и в целом в регионах Беларуси.

По словам заместителя начальника управления жилищного строительства Минстройархитектуры Владимира Доропиевича, в будущем государство рассчитывает на подключение частных инвесторов к строительству жилья коммерческого найма. «Государство взяло на себя запуск пилотных проектов арендных домов. Сейчас мы отлаживаем процессы строительства, эксплуатации, готовим нормативную базу, прорабатываем порядок формирования арендных ставок, — пояснил «ЭГ» В.Доропиевич. — Когда данная схема улучшения жилищных условий граждан будет опробована, когда государство покажет, что эта система выгодна не только нуждающимся в жилье людям, но и инвесторам, тогда к строительству начнут подключаться частные компании и арендное жилье станет действительно массовым».

В свою очередь, частные компании единогласно утверждают, что пока не могут подключиться к такому строительству. «Думаю, государство приняло правильное решение уходить от поддержки льготного приобретения квартир, постепенно заменяя его арендным жильем, — замечает директор ОАО «Белбуд» Николай Новицкий. — Но для того чтобы частник вложил деньги в такую недвижимость, нужно, чтобы затраченные средства окупились хотя бы за 7 лет. А сейчас нельзя говорить даже о сроках в 20–30 лет. Поэтому сегодня белорусский частный бизнес на это не пойдет. Он пойдет туда, где может заработать деньги, а не «проработать». У нас только государство может вкладывать средства в проекты, которые никогда не окупятся». Эту точку зрения разделяет и директор ООО «Си-трейдинг» Николай Вашкевич. «Если у государства сейчас есть свободные деньги, то пусть занимается строительством арендного жилья. Но ни одна частная организация сегодня не имеет своих ресурсов, чтобы построить дом площадью 10 тыс. квадратных метров и после этого сдать его в аренду. Возможно, когда в республике появятся «вменяемые» кредиты, т.е. процентов под 5–6 годовых, мы сможем вытянуть затраты на такое строительство».

Обосновывая бесперспективность вложений в арендное жилье, директор ОДО «Айрон» Валерий Шамрило предложил сделать приблизительный экономический расчет. «Предположим, себестоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире площадью 100 м2 на нашем объекте составляет 800 USD. Допустим, банк выдает нам кредит в валюте на 20 лет под 12% годовых. Затратив на строительство квартиры 80 000 USD, за 20 лет мы вынуждены будем выплатить банку еще большую сумму в виде процентов. Поэтому, чтобы мы могли «потянуть» ежемесячный платеж по кредиту, арендная плата должна составлять около 1 тысячи USD».

Вряд ли сегодня в нашей стране найдутся семьи, готовые платить такую цену за аренду жилья. Поэтому подключения частных инвесторов к процессу строительства арендных квартир можно ожидать лишь в очень отдаленном будущем. «Застройщикам и сегодня никто не запрещает сдавать в аренду построенное жилье, однако же никто этого не делает, — замечает директор СООО «Тамбаз» Лев Хаютин. — Если нам предложат за трехкомнатную квартиру арендную плату в тысячу евро, сдавать новое жилье станет выгодно. А пока наши граждане не могут платить много, это не будет выгодно».

Соня САМОХВАЛОВА