Аренда: возместить расходы хозяин отказался...

 

Законодательство устанавливает различные подходы при определении прав арендатора на возмещение понесенных расходов. Во-первых, все зависит от вида улучшений. Во-вторых, может иметь значение, произведены ли улучшения с согласия арендодателя либо без такового.

Ст. 594 Гражданского кодекса (далее - ГК) различает отделимые улучшения имущества (далее - отделимые улучшения) и улучшения, не отделимые без вреда для имущества (далее - неотделимые улучшения). Если речь идет об отделимых улучшениях, т.е. таких, которые могут быть изъяты арендатором без какого-либо повреждения имущества, то он признается их собственником и, значит, вправе распоряжаться ими в полной мере. Для того, чтобы арендатор, например, демонтировал установленное в помещении съемное оборудование, ему согласие арендодателя не требуется. Правда, в договоре аренды судьба отделимых улучшений может быть решена и иначе: они могут быть признаны после прекращения договора собственностью арендодателя; возможно оставление таких улучшений и оплата арендодателем их стоимости (какой-либо ее части) арендатору.

Уместно заметить, что названная статья ГК не связывает право собственности арендатора на отделимые улучшения с тем, было ли дано согласие арендодателя на их установку (произведение). Это однако не означает, что соответствующие улучшения могут быть произведены арендатором вопреки желанию арендодателя, т.к. согласно ст. 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Иначе говоря, по требованию арендодателя в договоре может быть предусмотрена как недопустимость произведения арендатором отделимых улучшений вообще, так и возможность их осуществления лишь с согласия арендодателя. Вместе с тем несоблюдение арендатором положений договора, ограничивающих его возможности на произведение отделимых улучшений, не лишает его права собственности на такие улучшения, если только в отношении этого права в договоре не указано иное.

Что же касается неотделимых улучшений, то их стоимость, как правило, подлежит возмещению, если они произведены за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя; иное может быть предусмотрено договором (п. 2 ст. 594 ГК). Следовательно, несмотря на то, что указанные условия были выполнены, договор может предусмотреть, что возмещение стоимости произведено не будет.

По-другому сформулировано правило о возможности возмещения стоимости улучшений, если последние были произведены без согласия арендодателя. Под угрозой невозмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений п. 3 ст. 594 ГК фактически устанавливает, что такие улучшения всегда должны производиться с согласия арендодателя. Иное, т.е. возмещение стоимости неотделимых улучшений при условии отсутствия согласия арендодателя, может предусматриваться исключительно законодательством. Самим же сторонам договориться о возмещении стоимости, если улучшения были произведены без разрешения арендодателя, ГК не позволяет.

Определенную сложность может вызвать вопрос о размере возмещения стоимости улучшений. Пункт 2 ст. 594 ГК указывает лишь на необходимость согласия арендодателя на произведение неотделимых улучшений как условие возмещения их стоимости, но ничего не говорит о согласии относительно размера возмещения. (К слову, ст. 280 ГК 1964 г. в ред. 1994 г. предусматривала право нанимателя на возмещение в соответствующих случаях лишь необходимых расходов, что позволяло наймодателю требовать от нанимателя доказательств разумности расходов). Может случиться так, что арендодатель согласовал лишь предмет улучшения (например, покраску стен помещения), но не была согласована смета соответствующих расходов. Впоследствии покраска оказалась "золотой". Поэтому арендодателям при даче согласия на произведение неотделимых улучшений целесообразно предусматривать в договорах аренды, что возмещение их стоимости возможно только в пределах согласованных (причем, письменно) сторонами сумм.