Аренда в вопросах и ответах

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности (от 2002-07-29г.), регламентирует порядок расчета арендной платы только за производственные здания, сооружения и помещения республиканской собственности.

Указ Президента от 2002-09-30г. N 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности", и утвержденное этим Указом Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в госсобственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование устанавливают порядок расчета арендной платы указанных зданий госсобственности.

Как в одном, так и в другом документе основой для определения размеров арендной платы являются установленные базовые ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади. Только величина их существенно отличается.

Арендная плата согласно одному и другому Положениям определяется расчетно, исходя из установленных размеров базовых ставок за 1 кв.м арендуемой площади, определенных коэффициентов и размера арендуемой площади. Установление предприятиями и организациями арендной платы выше расчетной не допускается.

В то же время согласно п.2 Указа Президента N 495 Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности предоставлено право вводить для отдельных категорий арендаторов и объектов госсобственности, сдаваемых в аренду, повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы. Комиссия вправе рассматривать также предложения об освобождении от арендной платы. Но распространяется это только на сдаваемые в аренду общественные, административные и переоборудованные производственные помещения госсобственности.

Какой орган госуправления имеет право понижать установленные ставки арендной платы и давать разрешение на сдачу в аренду площадей на безвозмездной основе? С кем необходимо согласовывать переоборудование арендованных помещений?

В приложении 1 к Положению об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утв. Указом Президента N 495, приводится перечень таких зданий и дается их определение.

Согласно этому определению, производственные здания и помещения, которые переоборудованы в зависимости от выполняемых после этого функций, относятся к общественным или административным. Арендная плата в этом случае должна определяться в соответствии с Положением, утв. Указом Президента N 495.

Переоборудование арендуемых помещений обязательно согласовывается с арендодателем с учетом строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих для соответствующих типов гражданских объектов.

Каким образом отражается в договоре аренды план земельного участка?

Если в аренду сдается здание или сооружение полностью, то в договоре (заключенном по форме, утв. постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 2002-07-25г. N 162) указываются площади земельного участка, занимаемого зданием (сооружением), и прилегающей территории, используемой для свободного доступа и эксплуатации этого здания (сооружения). Если в аренду сдается обособленная часть здания (сооружения), имеющая отдельный вход и отделенная от остальной части здания (сооружения), то в договоре указывается площадь земельного участка только обособленной части здания (сооружения) и соответствующая часть прилегающей территории. При сдаче в аренду отдельных помещений, находящихся в здании (сооружении), площадь земельного участка при заключении договора можно не указывать, соответственно не прилагать и план земельного участка.

Для определения коэффициента естественного освещения необходимо знать отношение фактической освещенности к нормативной. Кто определяет норматив освещенности: арендодатель или арендатор?

По вопросам, касающимся определения уровня естественного освещения арендуемых помещений, и арендодателю и арендатору следует руководствоваться СНБ 2.04.98г. "Естественное и искусственное освещение". При возникновении спорных моментов в каждом конкретном случае решение принимается на основании заключения органов гигиены и эпидемиологии.