АРЕНДА: СЛОЖЕНИЕ ПЛАТЕЖЕЙ
В договоре аренды не требуется указание полной суммы арендной платы, подлежащей начислению за весь период пользования имуществом. Тем не менее, иногда стороны пытаются оценить такой суммой объем заключенного договора. Но подобные расчеты не могут быть основанием для взаимных претензий и не будут приняты в случае судебного разбирательства.
Например, в Хозяйственном суде Гродненской области рассматривался иск ЧУП «Н» к УЖРЭП «О» и третьему лицу на стороне ответчика — А. о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды. По этому договору УЖРЭП передало ЧУП в аренду на три года нежилое помещение. Размер арендной платы был определен в сумме 15,78 базовых величин за 1 кв. м в месяц. После смерти учредителя директор ЧУП — гражданка А. заключила с УЖРЭП два дополнительных соглашения к договору, согласно которым размер арендуемых площадей уменьшился.
Истец — правопреемник прежнего учредителя, указал что при заключении допсоглашений директор превысила полномочия, предоставленные ей уставом предприятия. В нем оговаривалось, что сумма заключаемых без согласия учредителя сделок не должна превышать эквивалент 500 EUR в инвалюте или национальной валюте по курсу Нацбанка. По расчету учредителя упомянутые допсоглашения, исходя из совокупности всех арендных платежей за весь период предполагаемой аренды, превышали этот лимит.
Ответчик — УЖРЭП в отзыве указало, что истец не вправе определять сумму договора аренды как совокупность будущих арендных платежей, поскольку в договоре размер арендной платы устанавливается как стоимость аренды 1 кв. м площади в месяц. В дальнейшем в случаях, предусмотренных законодательством, этот размер может быть пересмотрен. Поэтому определять заранее сумму платежей на будущее неправильно. Расчет исходя из арендной платы в месяц показывал, что А., заключив допсоглашения, не превысила свои полномочия. Поэтому УЖРЭП просил в иске отказать.
Директор ЧУП также указала, что в договоре аренды и заключенных ей допсоглашениях указан лишь ежемесячный размер арендной платы, а поэтому сделанные ею расчеты свидетельствуют, что требования устава предприятия не нарушались и она не выходила за рамки своих полномочий. Требования истца А. сочла необоснованными, тем более что, заключив допсоглашения, она уменьшила сумму арендных платежей и сэкономила средства предприятия.
В ходе судебного разбирательства было установлено следующее.
Согласно ст. 175 ГК, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, законодательстве либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, то сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.
В соответствии с уставом ЧУП к компетенции учредителя относится дача согласия директору предприятия на совершение (заключение) сделок по отчуждению, аренде, сдаче в залог или распоряжению иным способом недвижимым имуществом и дача директору предприятия согласия на заключение любого рода сделок, сумма каждой из которых не превышает эквивалент 500 EUR в инвалюте или в национальной валюте. При этом из положений устава следует, что согласие учредителя требуется лишь в отношении сделок с имуществом, принадлежащим непосредственно предприятию.
В рассматриваемом же споре сданное в аренду имущество является коммунальной собственностью. Кроме того, согласие учредителя необходимо было бы при отчуждении или распоряжении иным способом имуществом или денежными средствами предприятия на сумму, превышающую эквивалент 500 EUR. Но в рассматриваемом споре об этом речь не шла, поскольку при заключении дополнительных соглашений директор А., частично отказавшись от аренды нежилых помещений, по сути сберегла денежные средства предприятия.
Кроме этого, суд пришел к выводу, что доводы истца являются несостоятельными, поскольку договор аренды не содержит указания на сумму всей арендной платы за весь период пользования и не предусматривает обязательства истца по внесению такой суммы (например, как указывает истец, 5139 EUR) авансом за весь период пользования имуществом.
Так, согласно ст. 58 ГК в договоре аренды стороны должны согласовать условие об арендной плате в соответствии с положениями ч. 2 данной статьи. Однако порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором или применяются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При этом в соответствии со ст. 625 ГК размер арендной платы является существенным условием договора аренды.
Таким образом, законодатель не требует указания в договоре аренды всей суммы арендной платы, которая подлежит начислению за весь указанный период арендного пользования. Поэтому определение истцом суммы сделки как совокупности всех арендных платежей за весь период предполагаемой аренды не основан на законодательстве. Соответственно хозяйственный суд в удовлетворении иска отказал, а апелляционная и кассационная инстанции оставили данное решение без изменения.
Владимир ДОБРАНОВ,
судья Хозяйственного суда Гродненской области
