$

2.0989 руб.

2.4052 руб.

Р (100)

3.1982 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

Аренда: предложение без спроса©

08.12.2015

Избыток предложения на рынке минской торговой недвижимости заставляет ее владельцев и столичные власти искать пути спасения девелоперов и их проектов. При этом любые варианты, предложенные на конференции, состоявшейся на прошлой неделе, повлекут существенное снижение доходности, если не убытки для арендодателей..

 

Основной тенденцией для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости является рост предложения. И сегодня девелоперам трудно принять решение о том, в какие объекты инвестировать свои ресурсы, заявил директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Денис Четвериков.

Темпы роста рынка коммерческой недвижимости Минска, в т.ч. торговой, значительно опережают темпы роста спроса. По данным Colliers International, если в 2007–2012 гг. средний прирост площадей составлял около 50 тыс. м2 (10–15%), в 2014-м – 135 тыс. м2 (16,8%), то за 10 месяцев т.г. – на 10,2%. В эксплуатацию было введено 12 объектов суммарной арендопригодной площадью (GLA) около 93 тыс. м2. При этом на конец 2015–2016 гг. заявлены еще 22 проекта суммарной площадью 320 тыс. м2 (в т.ч. «Момо», «Дана Молл», «Галерея», «Грин Сити» суммарной GLA 165 тыс. м2). Общий рост рынка за этот период превысит 45%.

В результате, если сейчас объем рынка торговой недвижимости составляет около 1 млн. м2, то в следующем году он вырастет еще на треть. Уже сейчас по показателю GLA на тысячу жителей Минск с уровнем 520 м2 приблизился к Санкт-Петербургу (528) и Варшаве (556), обогнал Москву (483) и Киев (378) и ненамного отстает от Риги (885) и Вильнюса (1067 м2), хотя и не всегда «дотягивает» по качеству объектов. Однако адекватного роста спроса на торговые площади не предвидится.

ДЕЙСТВУЮЩИЕ в стране ритейлеры не обеспечивают сегодня заполнения предлагаемых торговых площадей. Средняя вакантность на конец III квартала т.г., по данным Colliers, превышает 9%, что является максимумом за последние 7 лет. При этом ощутимых признаков уменьшения в краткосрочной перспективе уровня вакантности нет, заявляют аналитики и девелоперы. Соответственно, увеличатся риски роста срока окупаемости действующих проектов. При текущих темпах роста рынка коммерческой недвижимости инвестиции в этот сектор в принципе становятся все более рискованными. «В некоторых объектах, которые только открылись либо устаревают, количество пустых площадей может достигать 30%», – считают специалисты Colliers. Но привлечь в новые объекты крупные зарубежные бренды, способные не только занять площади, но и обеспечить необходимый покупательский трафик, не удается. Отчасти это объясняется недостатком качественных торговых площадей. Впрочем, появление в республике известных мировых брендов зависит не столько от наличия крупных торговых центров, сколько от состояния белорусской экономики. Стагнация и снижение покупательской способности населения – не лучшая рекомендация. При этом, как отметил директор Galleria Concept Владимир Хейфец, «наличие большого количества людей в торговых центрах – это трафик, который присутствует, но не трафик, который в большинстве случаев что-то покупает».

По данным Colliers International, если в Минске уровень суммарной чистой зарплаты жителей на 1 м2 составляет 487,1 EUR, то в Вильнюсе – 580,6 EUR, в Киеве – 627,7 EUR, в Риге – 762,4 EUR, в Варшаве – 1059,8 EUR, в Москве – 1174,2 EUR. Добавим, что, по данным Белстата, розничный товарооборот в Беларуси в 2012 г. вырос на 14,1%, в 2013-м – на 18,2%, в 2014-м – на 6%, а по итогам 10 месяцев т.г. – только на 0,7%. При этом темпы роста объемов продаж непродовольственных товаров сократились на 23,9% в 2013 г., 7,9% – в 2014 г. и на 0,3% в январе–октябре т.г. В придачу в розничном товарообороте сокращается удельный вес непродовольственных товаров (с 51,5% в 2012 г. до 50% в январе–октябре 2015 г.). Таким образом, не только мировым брендам, но и отечественным производителям и торговцам все труднее зарабатывать.

Заместитель председателя Мингорисполкома Жанна Бирич посоветовала искать спасение в снижении стоимости аренды. «Если мы не пойдем на снижение арендной платы, то мы никогда не привлечем в торговые центры международные бренды. – заявила она. – Это не выход, когда часть торговых площадей остается пустой. Надо снижать стоимость аренды и получать выручку за счет оборачиваемости».

Однако перепроизводство торговых площадей в сочетании с кризисом в экономике и так привели к резкому падению вакантности и доходности аренды. Падение ставок во многих торговых центрах в евро составило в среднем 20–30%, а по отдельным объектам – до 90%. При дальнейшем снижении ставок многие проекты окажутся убыточными. Можно поискать резервы в изменении условий формирования арендной платы. Например, В. Хейфец отметил, что международные бренды на новых рынках часто платят арендодателям процент с оборота. Но можно ли предложить такие условия арендаторам в Беларуси?

С ОДНОЙ стороны, гражданское законодательство это не запрещает. Согласно п. 2 ст. 585 ГК арендная плата может устанавливаться в виде как определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д., а также в виде сочетания этих форм арендной платы или в иных формах, если иное не установлено законодательством. Исключение составляют лишь государственные предприятия и организации, которые обязаны взимать арендную плату в форме и в размерах, установленных Указом Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Но, с другой стороны, на практике взимание аренды в процентах от выручки будет сопровождаться определенными затруднениями.

До недавнего времени девелоперы упорно отстаивали свое право определять ставки арендной платы в иностранной валюте. Это мотивировалось наличием валютных кредитов и интересами зарубежных инвесторов, которые не смогут достоверно оценивать доходность своих вложений, если поступления от аренды будут номинироваться в нестабильных рублях. К сожалению, сейчас доходность падает столь стремительно, что номинирование ставок ни в евро, ни в долларах уже не защищает. Но, по крайней мере, установление самих ставок достаточно прозрачно. Если же их формировать в процентах от выручки, то арендатору, скорее всего, придется предоставлять арендодателю сведения о своих оборотах (с чем не все согласятся), а арендодателю будет нужно обеспечить контроль достоверности получаемой информации (что потребует дополнительных сил и средств). Это практикуется за рубежом, где традиции «честной игры» гораздо сильнее, чем у нас. Впрочем, при взаимной заинтересованности сторон эту проблему можно решить в договоре. Но как быть, если выручка арендатора окажется слишком низкой или, того хуже, будет падать? Арендодатель, возможно, смирится на некоторое время со снижением своей доходности (которая и так падает), но как долго он будет в состоянии терпеть такое положение? Ведь наличия убытка по итогам отчетного (налогового) периода достаточно, чтобы компания была отнесена к категории «высокого риска», что влечет ежегодное проведение проверок в соответствии с Указом от 16.10.2009 № 510 «О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Республике Беларусь».

Арендная плата всегда была одной из тех статей постоянных затрат, которая существовала независимо от наличия или отсутствия у арендатора доходов. Но у арендодателя, в свою очередь, имеются свои постоянные расходы, связанные с содержанием объекта, которые невозможно отменить. Один из таких расходов – налоги. Готовы ли местные власти (в т.ч. Мингорисполком, ратующий за снижение арендной платы у частников) облегчить девелоперам и арендаторам бремя кризиса, уменьшив повышающие коэффициенты налогов на недвижимость и на землю? Это стало бы существенным подспорьем для стагнирующего рынка коммерческой недвижимости со стороны государства.

Вадим ЛЕБЕДЕВ