Аренда помещений

До 7.02.2002г. юридические лица негосударственной формы собственности (ЗАО, ООО, ОДО и др.) размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяли в соответствии с Инструкцией о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых помещений (зданий) (утв. постановлением Минэкономики от 29.05.2001г. N 96). Она рассчитывалась по установленной формуле, учитывающей остаточную стоимость здания в рублях, коэффициенты изменения стоимости, месторасположения, комфортности и рентабельности аренды нежилых зданий (помещений), годовые амортизационные отчисления, платежи за землю, обязательные отчисления в бюджет из выручки, включаемые согласно законодательству в цены (тарифы) работ и услуг, налог на добавленную стоимость.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации и текущему ремонту сданных в аренду нежилых зданий (помещений), на оплату электроэнергии, услуг связи, коммунальных не включались в арендную плату и подлежали возмещению арендаторами пропорционально занимаемой ими площади или же по показаниям приборов учета.

Что касается налога на недвижимость, то в соответствии с Инструкцией о порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами (утв. постановлением ГНК от 10.05.2000г. N 40 с изменениями и дополнениями) по сданным в аренду основным средствам (кроме долгосрочно арендуемых) его уплачивает собственник (арендодатель). Со стоимости долгосрочно арендуемых основных фондов, по которым предусматривается переход их в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения последним всей обусловленной договором выкупной цены, налог уплачивает арендатор.

В бухучете у арендодателя суммы арендной платы, сформированной в соответствии с постановлением Минэкономики от 29.05.2001г. N 96 и полученной от арендатора, должны были учитываться по дебету сч.сч.51, 62 или 76 и кредиту сч.46 с учетом НДС. Начисленный НДС по арендной плате отражался по дебету сч.46 и кредиту сч.68. Также по дебету сч.46 и кредиту сч.68 должны были показываться отчисления в целевые бюджетные фонды в размере 2,5% и 2% от выручки по аренде.

Начисленный налог на землю по сданным в аренду и занимаемым арендодателем площадям отражался по дебету сч.сч.20, 26 и кредиту сч.68.

По договорам краткосрочной аренды налог на недвижимость уплачивает собственник имущества (арендодатель). Здесь возможны несколько вариантов.

Вариант первый. Налог на недвижимость по договору аренды вносит сам арендодатель, и с арендатора он не взимается. При начислении платежа у него корреспондируют дебет сч.81 и кредит сч.68.

Вариант второй. Договор аренды предусматривает взимание налога на недвижимость с арендатора пропорционально занимаемым площадям помещений. В этом случае начисленные суммы по арендуемым площадям отражаются по дебету сч.76 и кредиту сч.68, а по площадям, занимаемым самим арендодателем, по дебету сч.81 и кредиту сч.68. Поступивший налог на недвижимость от арендатора учитывается по дебету сч.51 и кредиту сч.76.

Однако Инструкция о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых помещений (зданий), утвержденная постановлением Минэкономики от 29.05.2001г. N 96, в соответствии с заключением Конституционного суда от 7.02.2002г. N 3-137/2002 признана не соответствующей Конституции, Гражданскому кодексу, другим законодательным актам РБ, и постановлением Минэкономики от 28.02.2002г. N 49 она отменена. При этом Конституционный суд отметил, что установление ставок арендной платы и порядок их определения субъектами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) не относятся к отношениям, регулируемым законодательством о ценообразовании.

Поэтому начиная с 7.02.2002г. при определении ставок арендной платы за нежилые здания (помещения) коммерческие организации должны руководствоваться Законом "Об аренде", Гражданским кодексом (ст.ст.585, 625) и договорами аренды, которые целесообразно перезаключить или же внести в них изменения в части установления размеров ставок арендной платы. Договоры аренды, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

При соблюдении вышеуказанных условий с 7.02.2002г. денежные средства (налог на недвижимость и на землю), получаемые ООО "Эльф" от арендаторов по договорам пропорционально занимаемым площадям помещений, в бухучете следует отражать по дебету сч.51 и кредиту сч.76, а начисление этих налогов показывать по дебету сч.76 и кредиту сч.68, по площадям, занимаемым самим арендатором, -- по дебету сч.сч.20 (26), 81 и кредиту сч.68.