$

2.0788 руб.

2.4500 руб.

Р (100)

3.1389 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Актуально

АРЕНДА ПЕРЕЕЗЖАЕТ НА НОВУЮ БАЗУ©

03.04.2012

Указ Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 150), подписанный за несколько дней до трехкратного увеличения базовой величины (с 35 000 до 100 000 Br) и вступивший в силу с 1.04.2012 г., стал спасением для арендаторов государственного имущества. Арендная плата для них вырастет не втрое, а «всего лишь» в полтора раза.

Ожидание обещанной новой константы для расчета арендной платы затянулось настолько, что иные наиболее нетерпеливые арендодатели уже попытались перезаключить договоры аренды исходя из размера базовой величины, установленной с 1.04.2012 г. согласно постановлению Совмина от 30.12.2011 № 1785. И формально они были правы: время шло, а никакие изменения в порядок расчета арендной платы не появлялись. Между тем изменения в Указ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» согласно плану по реализации мероприятий Директивы № 4 следовало подготовить еще во II квартале 2011 г. Интригу усилили полученные многими арендаторами уведомления о том, что арендная плата за март месяц, а также задолженность по арендной плате вносятся исходя из базовой величины в размере 35 тыс. Br только до 1.04.2012 г.

Теперь решение найдено. Со вступлением в силу Указа № 150 утрачивает силу Указ № 518 и вводится понятие «базовая арендная величина», которая с 1 апреля составит 54 000 Br. Эта сумма выведена путем умножения прошлогодней базовой ставки арендной платы (35 000 Br) на годовой индекс потребительских цен за 2011 г. (153,2%). В итоге получилось 53 620 Br (35 000 х 153,2%), а с учетом округления — 54 000 Br. В дальнейшем размер базовой арендной величины будет ежегодно устанавливаться Совмином с учетом годового уровня инфляции и применяться с 1 апреля года, в котором он установлен. Таким образом, вводится простой механизм изменения арендной платы при аренде недвижимости, находящейся в госсобственности, относительно адекватно отражающий экономическую ситуацию в стране.

Чтобы исключить споры участников арендных отношений, в соответствии с п. 10 Указа № 150 все договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, заключенные до 1.04.2012 г. и действующие после этой даты, должны быть приведены в соответствие с данным Указом в 5-месячный срок, т.е. до 1.09.2012 г. При этом размер арендной платы по таким договорам с 1.04.2012 г. должен рассчитываться уже исходя из базовой арендной величины. Впрочем, первые вопросы успели появится. Так, арендодатели уже предупреждают арендаторов, что если оплата состоится до 1 апреля, то она производится по старым ставкам, а если позднее (а в большинстве договоров установлен срок до 10-го или иного числа месяца, следующего за оплачиваемым) — будет сделан перерасчет по новой базовой арендной величине.

Часть норм Указа № 518 перешла в новый документ, но вводится и ряд существенных изменений в арендные отношения. В частности, устанавливается новый порядок определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, который распространяется только на случаи сдачи в аренду имущества, находящегося в госсобственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежит государству. Арендная плата за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящиеся в частной собственности, будет формироваться в соответствии с нормами Гражданского кодекса по соглашению сторон. Правда, такая свобода заключения договора, являющаяся одной из основ гражданского законодательства, может стать причиной конфликтов между арендаторами и владельцами рынков (торговых центров), особенно если у первых падают доходы, а вторые ощущают себя монополистами.

Авторы Указа № 150 попытались сделать определение арендной платы максимально гибким путем введения системы повышающих и понижающих коэффициентов. Так, к базовой ставке, как и ранее, применяются следующие коэффициенты:

– от 0,6 до 1 включительно, устанавливаемые облисполкомом или Мингорисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений;

– от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемые арендодателем (ранее согласно Указу № 518 — по соглашению между арендатором и арендодателем) в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) использования арендуемого имущества по согласованию с госорганами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду этого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством.

Кроме того, установлены специальные коэффициенты для отдельных видов деятельности и некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества.

В соответствии с Указом № 150 изменение договорного коэффициента, установленного в договоре аренды, может осуществляться только по соглашению сторон и по согласованию с госорганами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством. При этом осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не является основанием для увеличения этого коэффициента. Напомним, введение этой нормы было предусмотрено подп. 2.7 Директивы № 4. Впрочем, если арендодатели захотят повысить арендную плату, то они найдут способ обойти это ограничение, например, добившись пересмотра коэффициента, устанавливаемого в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды его аренды.

В положениях, утвержденных Указом № 150, приведены формулы для расчета арендной платы на основе базовой арендной величины, определяемой как произведение арендуемой площади, базовой стоимости аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц для населенных пунктов и приведенных выше коэффициентов. При этом если рассчитанная по формуле арендная плата оказалась ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, то применяется другая формула, позволяющая компенсировать такое упущение.

Среди других нововведений Указа № 150 отметим, что из числа юрлиц, которым государственная недвижимость могла предоставляться в безвозмездное пользование, исключены государственные юридические лица, осуществляющие издание газет и журналов. Зато такую возможность получат госучреждения образования — для осуществления научной и образовательной деятельности независимо от доли средств, получаемых ими от приносящей доходы деятельности.

Ранее информация об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду, в т.ч. в случаях их высвобождения в результате окончания (досрочного прекращения) договоров аренды, за исключением случаев, когда арендаторами реализовано преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок, должны были в 10-дневный срок представляться арендодателями в облисполкомы и Мингорисполком для размещения на их сайтах в сети Интернет. Теперь такая информация будет включаться в порядке, установленном Госкомимуществом, в единую информационную базу данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, также размещенную в Интернете (что, кстати, также было предусмотрено подп. 2.8 Директивы № 4).

Согласно п. 6 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утв. Указом № 150, договор аренды недвижимого имущества, как и до 1.04.2012 г., должен быть заключен сторонами в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о сдаче его в аренду. В то же время при сдаче в аренду недвижимого имущества по результатам проведения аукциона договор аренды стороны обязаны заключить в течение 10 рабочих дней, а не 5, как было ранее, со дня проведения аукциона и подписания протокола.

Есть изменения в состав понижающих коэффициентов к базовым ставкам, которые применяются для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, в отношении некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества. В частности, юрлица и ИП, арендующие площади для розничной торговли в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчинения, утрачивают право на применение коэффициента 0,4.

Увеличены базовые ставки для райцентров — поселков городского типа. Ранее они проходили по категории «другие населенные пункты» и на них распространялась базовая ставка, равная 0,1 БВ. Теперь же базовая ставка не только измеряется в базовых арендных величинах, но и увеличена для них до 0,2. Для всех остальных населенных пунктов величина базовой ставки осталась прежней, но рассчитывается в базовых арендных величинах. Аналогичное изменение внесено и в порядок определения базовых ставок за торговые места на рынках и в торговых центрах, расположенных в поселках городского типа, являющихся райцентрами.

Кроме того, в Указе № 150 имеется ряд других уточнений в сфере арендных отношений.

Александр ГАНАГО


Читать «ЭГ»
Подписка
Архивы «ЭГ»
Опросы
Мы в соцсетях