Аренда и налогообложение

В дальнейшем планируется часть помещения сдать в аренду предприятию -- резиденту РБ.

1. Какие налоги следует уплачивать представительству при сдаче в аренду части помещения:

а) на безвозмездной основе;

б) на возмездной основе?

2. Можно ли установить плату за аренду помещения по договоренности сторон либо надо придерживаться каких-либо нормативных документов?

3. Куда следует отнести представительству (арендодателю) возмещенную арендатором оплату коммунальных услуг за занимаемую им площадь?

Н.ПРУДНИКОВА, главный бухгалтер

Согласно ст.51-1 Гражданского кодекса представительством иностранной организации является ее обособленное подразделение, расположенное на территории РБ, осуществляющее защиту и представительство интересов иностранной организации и иные не противоречащие законодательству функции.

Иностранные организации при открытии своих представительств и осуществлении их деятельности на территории РБ руководствуются Положением о порядке открытия и деятельности в Республике Беларусь представительств иностранных организаций, утв. постановлением Совмина от 22.07.1997г. N 929.

Представительство не является юридическим лицом и вправе заниматься предпринимательской деятельностью на территории РБ только от имени и по поручению представляемой им организации. Представительство обязано стать на налоговый учет, руководствуется нормативными актами РБ по вопросам бухгалтерского учета и отчетности, оплачивает налоги, сборы и другие обязательные платежи согласно законодательству (п.16 Положения).

Термин "постоянное представительство" применяется только для определения налогового статуса иностранного юридического лица и не имеет организационно-правового значения.

Согласно п.3 "а" ст.7 Закона "О налогах на доходы и прибыль" под постоянным представительством иностранного юридического лица, расположенным на территории РБ, для целей налогообложения понимается обособленное структурное подразделение (учреждение), через которое осуществляется предпринимательская деятельность иностранного юридического лица на территории РБ. В том числе под учреждением понимается:

место производства и (или) реализации продукции;

место реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Ст.8 указанного Закона определено, что налогообложению подлежит прибыль иностранного юридического лица, образуемая из источников в РБ за счет выручки от реализации продукции (товаров, работ, услуг), доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям, за вычетом затрат, приходящихся на реализованную продукцию (товары, работы, услуги), и расходов, непосредственно связанных с осуществлением деятельности в РБ через постоянное представительство, включая управленческие, общеадминистративные расходы как в Беларуси, так и за границей.

Согласно п.4.7 Методических указаний по исчислению налога на доходы и прибыль иностранных юридических лиц, утв. ГГНИ от 21.05.1996г. N 14 (с изменениями и дополнениями), и с 2003-11-10г. в соответствии с п.11 Инструкции об особенностях исчисления и уплаты налога на прибыль иностранными юридическими лицами, осуществляющими деятельность на территории РБ через постоянное представительство, утв. постановлением МНС от 2003-10-14г. N 92, налогообложению подлежит только та часть прибыли, которая возникает из источников, находящихся в РБ в связи с деятельностью иностранного юридического лица через постоянное представительство.

Законом "Об аренде" определено, что аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Арендодателям негосударственной формы собственности при сдаче в аренду площадей необходимо руководствоваться ст.585 ГК, которой предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, в том числе размер арендной платы, определяются договором аренды. При этом возможно (при согласии сторон) применение ставок арендной платы, установленных государством для арендодателя государственной формы собственности.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Согласно ст.393 ГК безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. В этой же статье указывается, что договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В соответствии с договором аренды арендатор сверх арендной платы может вносить арендодателю плату в порядке участия в расходах по эксплуатации, текущему и капитальному ремонту здания и помещения, в затратах на оплату электроэнергии, отопления, коммунальных услуг, а также в расходах по возмещению налогов на недвижимость, землю и других налогов и платежей пропорционально занимаемым площадям.

Если арендатор возмещает арендодателю помимо коммунальных платежей и амортизации еще и налог на недвижимость, то с учетом изложенного договор, заключенный между этими сторонами, будет являться не чем иным, как договором аренды, а возмещаемые платежи, за исключением коммунальных, будут рассматриваться как доходы от сдачи в аренду, т.е. арендной платой.

Согласно ст.2 Закона "О налоге на добавленную стоимость" объектами налогообложения признаются передача арендодателем объекта аренды арендатору, обороты по безвозмездной передаче объектов. Причем при безвозмездной передаче объектов плательщиком является сторона, их передающая. Объектами для целей налогообложения считаются товары, работы, услуги. Цена приобретения безвозмездно полученных объектов определяется исходя из рыночной стоимости на дату их оприходования.

П.8 ст.7 указанного Закона оговорено, что налоговая база при передаче арендодателем объекта аренды арендатору определяется как сумма арендной платы.

В случае если арендодатель не относит коммунальные платежи и аналогичные расходы на свои счета учета затрат (указанные расходы не входят в состав арендной платы, но в договоре аренды оговорены, и арендодателем обеспечен раздельный учет потребленных арендаторами электроэнергии, теплоэнергии, воды и других аналогичных услуг), учет названных расходов отражается через сч.76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и объект налогообложения для исчисления НДС и платежей в целевые бюджетные фонды отсутствует. Полученные представительством от арендатора денежные средства в части возмещения коммунальных услуг отражаются по дебету сч.51 и кредиту сч.76.

В соответствии со ст.24 Закона от 2003-12-28г. N 170-3 "О бюджете Республики Беларусь на 2003 год" с юридических лиц, включая иностранные юридические лица, филиалов и других обособленных подразделений юридических лиц, имеющих отдельный баланс расчетный (текущий) или иной счет, осуществляющих предпринимательскую деятельность, взимается единый платеж по ставке 2%.

Согласно ст.11 Закона с юридических лиц, включая иностранные, осуществляющих предпринимательскую деятельность, взимаются местные целевые сборы, уплачиваемые единым платежом по ставке 2,5%.

Ст.1 Закона "О налоге на недвижимость" (с учетом изменений и дополнений) установлено, что плательщиками налога на недвижимость являются юридические лица, включая иностранные, филиалы, представительства и другие обособленные подразделения юридических лиц, имеющие отдельный баланс и расчетный (текущий) или иной банковский счет.

Таким образом, если представительство обладает закрепленным имуществом, относящимся к основным фондам, то это имущество является объектом для исчисления и уплаты налога на недвижимость в соответствии с законодательством.

То есть представительство иностранного юридического лица, осуществляющее предпринимательскую деятельность на территории РБ (сдачу в аренду помещения на возмездной основе), подлежит налогообложению в общеустановленном порядке, при передаче помещения в безвозмездное пользование является плательщиком НДС и налога на недвижимость.

Ответ подготовлен на основе разъяснений, полученных в отделе консультаций ИМНС Ленинского района г.Минска