АРЕНДА городских земель

О ВОЗМОЖНОСТЯХ системы аренды городских земель весьма красноречиво свидетельствует опыт Швеции. Благодаря ей в Стокгольме, например, в короткие сроки удалось выполнить послевоенные программы строительства жилья. И сегодня половина недвижимости Стокгольма (и четверть в масштабах страны) используется на правах аренды. Хотя доходы от нее могут быть значительны, муниципалитеты довольствуются малым. В Стокгольме это всего 5% от всех денег, поступающих в городскую казну. Таков социальный аспект экономической политики. Но всему свое время, считают ее оппоненты, и мало-помалу количество единиц недвижимости, используемых на правах аренды, сокращается. Оправдывается это нежеланием иметь связанный капитал, ведь кроме сбора 5% муниципалитеты с такой земли большей выгоды извлечь не могут.

В Финляндии отношение общества к земле все более изменяется в направлении социальной значимости земельной собственности. Считается, что земля, как специальный и уникальный ресурс, должна, во-первых, обслужить все общество и только во вторую очередь -- интересы частного землевладельца. Но последний и сам не рвется использовать свое право покупки там, где он может взять участок земли в аренду. Она выгодна. Поэтому муниципалитеты как наиболее важная группа всех землевладельцев предоставляют в аренду больше новых участков, чем продают. Особенно охотно они прибегают к ней, когда земля отчуждается для строительных целей.

В Польше в течение последних лет активно осуществляется земельная реформа, в результате которой только малая часть общественных земель была продана в частные руки. Более десяти лет в политических кругах страны шла дискуссия, в которой приводились аргументы в пользу устранения института права аренды как "реликвии социалистической системы", не имеющей места в рыночной экономике, и в пользу сохранения его, как соответствующего общественным интересам. В результате муниципалитеты Польши все же сохранили право предоставления в аренду земель, которые в дальнейшем не могут быть выкуплены арендаторами в собственность.

В России аренда городских земель наибольшее развитие получила в Москве и Санкт-Петербурге. Москва еще в 1992 г. приступила к практике таких договорных отношений с землепользователями, при которых интересы государства как собственника земли сохранялись при одновременном включении хозяйствующих объектов в инвестиционный, градостроительный процесс. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, допустившего оборотоспособность права аренды, стали проводиться торги по его реализации. В Москве сейчас арендаторами совершаются тысячи сделок с правами аренды земли, которые были на возмездной основе приобретены у города: купля-продажа, залог (ипотека), внесение в уставный капитал, передача в субаренду либо в срочное пользование. Институт аренды будет развиваться и дальше, тем более что проводимый в Москве (Зеленограде) эксперимент по продаже земельных участков в собственность показал отсутствие такой необходимости сегодня.

СФОРМУЛИРУЕМ вкратце основные преимущества и недостатки долгосрочной аренды земли с точки зрения двух заинтересованных сторон -- муниципалитета (арендодателя) и инвестора (арендатора). Перечень позитивных моментов достаточно велик. Это возможность:

-- получать городскими властями гарантированный доход с роста стоимости земли, что содействует облегчению создания инфраструктуры (в то время как продажа участков останавливает пополнение бюджета во время депрессии);

-- включать в договор аренды ограничения, которые предусмотрены планом городского зонирования;

-- финансировать использование земли для частных целей (например, создание рынка долгосрочного ссудного капитала, где он не существует) в том случае, если наличие собственного капитала ограниченно, а ипотечный рынок находится в начальной стадии развития;

-- отсрочить продажу земли до более устойчивых рыночных условий;

-- использовать договорную систему, легко понимаемую иностранными инвесторами.

Негативные стороны права долгосрочной аренды земель с точки зрения муниципалитетов сводятся к нескольким:

-- санитарное состояние зданий в конце срока аренды может быть неудовлетворительным (но это можно оговорить в договоре сторон);

-- аккумуляция дохода муниципалитетов осуществляется медленно (пример Швеции говорит об этом);

-- в договор аренды может вмешаться законодатель: например, посредством предоставления права покупать арендуемый участок в собственность или продолжать аренду в обновленных условиях договора;

-- планирование использования земли зачастую может быть затруднено из-за длительных сроков договора аренды.

Плюсы аренды глазами их адептов налицо. Главный заключается в том, что застройщик участка не нуждается в инвестировании больших денег в землю в начале строительства; начиная новый бизнес, и особенно в промышленности, предприниматель может сэкономить капитал, не вкладывая его в землю. Немаловажно и то, что налоговое бремя арендатора достаточно легкое.

Зато арендатор не получает рентный доход от повышения стоимости земли (в такой степени, как владелец-собственник). В конце срока аренды прибыль с оборота может существенно уменьшиться.

Как видим, интересы муниципалитетов и арендаторов не всегда могут совпадать. Камнем преткновения в достижении согласия между сторонами чаще всего бывают ставки арендной платы. Основой для их определения служит, конечно, рыночная стоимость участка земли. Однако в каждой стране есть свои особенности. Некоторые муниципалитеты Финляндии, например, используют так называемую дискреционную стоимость, которая всегда ниже рыночной. Дискреционные цены или арендные платежи используются также при массовом предоставлении земли, так как, по мнению местных властей, определение цены или арендной платы для каждого случая является довольно трудоемким процессом.

В ШВЕЦИИ ставки аренды рассчитываются исходя из полных или неполных муниципальных затрат по развитию территории (во втором случае играет роль социальный фактор). Но чаще всего прибегают все же к рыночной стоимости земли, особенно если она находится в центральных частях городов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ за основу определения арендной платы принимается процент от рыночной стоимости земельных участков. Но на практике вернее и гарантированнее кажется базовая ставка арендной платы, устанавливаемая по видам использования земель и категориям арендаторов.

Размер процента арендной платы зависит от специфической ситуации. В Польше, к примеру, он составляет обычно 1--3% от цены или стоимости земли, является фиксированным и зависит от типа землепользования. В частности, для землепользований, связанных с национальной защитой, государственной безопасностью, защитой от пожара, использованием для религиозных, медицинских, образовательных, научных целей, он составляет не менее 0,3% цены земли; для землепользований, связанных с жилищными целями, технической инфраструктурой, спортом и отдыхом, -- не менее 1%, а для других целей землепользования (обычно коммерческих) -- не менее 3%. Имеются также дальнейшие возможности предоставления специальных скидок к этим платежам при соответствующей мотивации.

В Финляндии размер данного процента варьирует между 3 и 7,5%, чаще между 4 и 6%. Для участков под жилье равен приблизительно 5%, для промышленных участков установлен величиной в 3% и для коммерческих участков -- 6%.

Принципы определения арендной платы в Швеции сильно различаются среди муниципалитетов. Это может быть средняя норма процента по десятилетним муниципальным ссудам, по национальным жилищным ссудам или процент по специальным государственным кредитам под залог права долгосрочной аренды. Кроме того, некоторые муниципалитеты включают сюда еще 0,1% для административных накладных расходов.

В Швеции аренда стоит в зависимости от ее срока. 3,75% взимается при 10-летних и 4,5% -- 20-летних периодах аренды, если реальная ценность земли не подвергается инфляции. В основном плата должна сохраняться неизменной в течение периодов по десять лет, если более длинные отрезки времени не были согласованы.

При этом в ряде стран, в том числе Швеции и Польше, существует два вида арендных платежей: разовый и ежегодный. В первом случае это выливается в 15--25% цены земли, которая может быть оплачена в рассрочку. Основанием для начальной оплаты используется самое высокое предложение цены на землю в результате аукционной продажи (особенно когда речь идет о наиболее ценных земельных участках).

В соответствии с Земельным кодексом РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством Российской Федерации. А порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В СООТВЕТСТВИИ с земельным законодательством Беларуси компетенция местных органов власти в вопросе регулирования арендной платы сильно ограничена и практически сводится к организации сбора платежей. Это в итоге также не способствует развитию арендной системы в городах. Немаловажное значение для достижения этой цели имеют сроки аренды. Они должны покрывать, по крайней мере, сроки залога и (чтобы дать арендатору возможность иметь полный доход от возведенного, скажем, здания) периоды технической и экономической амортизации. В случае, когда инвестор покупает здание и др. у муниципалитета и получает соответствующий участок земли в аренду, оптимальные сроки договора аренды теоретически равны остающейся экономической жизни здания, т.е. времени, в течение которого улучшения в недвижимость дают вклад в стоимость собственности.

Сложившаяся зарубежная практика показывает, что сроки аренды достаточно продолжительны и могут превышать 100 лет, что в принципе может быть сравнимо с частной собственностью. Однако в каждой стране эта практика различна. Так, в Польше первоначально договор аренды может заключаться на срок от 40 до 99 лет и впоследствии может быть продлен на другой такой же срок. В Финляндии земельные участки предоставляются в аренду, как правило, на срок 30--100 лет. В Швеции, при отсутствии соглашения о более продолжительном сроке действия права аренды, первый срок равен 60 годам. И каждый последующий -- 40 годам с момента истечения предыдущего срока. Если право аренды было предоставлено преимущественно для целей, не связанных с жильем, то могут быть установлены более короткие сроки действия права аренды. Однако ни один из этих сроков не может быть менее 20 лет. В России срок аренды земельного участка не оговаривается. Однако право аренды может быть краткосрочным -- до 5 лет, и долгосрочным -- свыше 5 лет.

В белорусском законодательстве установлен предельный срок договора аренды независимо от целей использования земельного участка в 99 лет. Вместе с тем законодательством не установлены возможные периоды предоставления права аренды, в том числе по видам использования земельных участков. Отсутствует понятие "долгосрочная аренда". Минимальный срок аренды закреплен в белорусском законодательстве только для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования. Вопросы, связанные с правом досрочного расторжения договора аренды земельного участка, урегулированы не четко.

В странах, которые я привожу для сравнения, права арендаторов очень сильно защищены законодательством. Муниципальная администрация имеет возможность аннулировать контракт в конце установленных периодов времени (период зависит от типа использования земли), но только в случаях серьезного нарушения арендатором правил аренды или необходимости использования земельного участка в общественных целях. В ряде стран арендатор по истечении срока аренды может выкупать земельный участок в частную собственность. Такая возможность предусмотрена и Земельным кодексом РФ.

В упомянутых странах существует и свободная передача интересов арендатора, то есть он может свободно продавать, дарить, передавать право аренды по наследству, использовать его для получения кредита и пр.

В Беларуси при аренде земельного участка, находящегося в госсобственности, передача права аренды третьим лицам запрещена, а это значительно снижает привлекательность аренды для инвесторов. Не урегулирован также вопрос о передаче в аренду земельных участков, переданных по решению Президента в собственность юридических лиц, другим юридическим лицам.