Трансформация невозможна©
Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Правомерно ли условие предварительного договора, согласно которому в случае, если продавец будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, предварительный договор будет иметь силу основного договора?
Нет, не правомерно.
В соответствии с п. 1 ст. 399 Гражданского кодекса (далее – ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В рассматриваемой ситуации в качестве основного договора выступает договор купли-продажи недвижимого имущества.
В силу п. 5 ст. 399 ГК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке. Пунктом 4 ст. 415 ГК определено, что, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, согласно ст. 399 ГК и п. 4 ст. 415 ГК стороны, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Автоматическое преобразование предварительного договора в основной договор по соответствующему соглашению сторон не соответствует юридической природе предварительного договора и последствиям, указанным в ГК, за несовершение одной из его сторон действий по заключению основного договора.
Отсюда следует, что названное условие предварительного договора будет недействительно (ст. 181 ГК).
Александр ДОБРОВОЛЬСКИЙ,
юрист