Товарищи без согласия

Очевидно, что вопросы управления жилищным фондом, находящимся под товариществами собственников и жилищными кооперативами (ТС и ЖПК), волнуют наше правительство куда больше, чем качество работы государственных ЖЭСов. Наверное, поэтому указы об очередном «упорядочении деятельности» ТС и ЖПК выходят из-под пера Главы государства чуть ли не каждый год. Вот и Указ Президента от 31.12.2015 № 536 (далее – Указ № 536) вносит очередные изменения и дополнения в Указ от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Правда, вопросов при этом меньше не становится.

Способы управления общим имуществом

Указом № 536 определено, что управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:

– непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников находится не более 10 объектов недвижимого имущества (раньше было – не более 5);

– товариществом собственников или организацией застройщиков;

– уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым исполкомом.

Таким образом, что касается самих способов управления общим имуществом, то изменения произошли небольшие, почти то же самое было определено еще Указом Президента от 9.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 38» (далее – Указ № 461). Однако, на наш взгляд, в первом способе управления общим имуществом правильнее было бы ставить условие о наличии более 10 собственников, а не более 10 объектов недвижимого имущества, поскольку, в принципе, возникновение совместного домовладения зависит от количества собственников, а не от количества объектов недвижимости.

Выбор

без выбора

Согласно Указу № 536 решение по выбору способа управления общим имуществом считается принятым, если за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения от общего количества всех участников. Ранее этот вопрос был урегулирован ст. 177 ЖК, данная норма содержала иной «порог». Но дело вовсе не в этом.

А в том, что ЖК изначально допускал еще один способ управления общим имуществом – организацией, управляющей общим имуществом. Поэтому раньше участники совместного домовладения действительно имели выбор: либо создавать ТС, либо в соответствии со ст. 176 ЖК заключать договор с организацией, управляющей общим имуществом. Но этот способ управления общим имуществом был упразднен еще Указом № 461, после чего у собственников уже не осталось никакого другого выбора, кроме как создать ТС (уполномоченное лицо по управлению общим имуществом назначается исполкомом по его же инициативе, собственник такую инициативу проявлять не имеет права).

Можно, конечно, предположить, что выбор есть у участников совместного домовладения, которое объединяет не более 10 объектов: либо создавать ТС, либо заключать договор о совместном домовладении. Но в данном случае, наоборот, им следовало бы не давать такого выбора, поскольку ТС здесь и не нужно, оно будет нежизнеспособным.

Таким образом, возвращаясь к вопросу о способах управления общим имуществом, в данной ситуации было бы правильным просто определить, что в случае, если совместное домовладение объединяет не более 10 участников, заключается договор о совместном домовладении, если же участников совместного домовладения больше 10 – создается ТС.

Общее имущество

Указом № 536 определено, что решения по вопросам, касающимся управления общим имуществом, отчуждения либо передачи общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам ТС или ЖПК, иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы членов ТС или ЖПК и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами ЖПК, считаются принятыми, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за них проголосовали более двух третей членов ТС или ЖПК и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами ЖПК, от их общего количества.

Во-первых, заметим, что поскольку мы уже выяснили, что в вопросе о способах управления общим имуществом законодатель не оставил участникам совместного домовладения выбора, то приведенная выше громоздкая конструкция могла бы быть несколько короче. Во-вторых, очевидно, в данной норме более правильным было бы вести речь об отчуждении либо передаче во владение и пользование части общего имущества, но никак не об отчуждении общего имущества как такового.

В то же время определено, что по вопросу уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки решение считается принятым, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены ТС или ЖПК и собственники объектов недвижимого имущества, не являющиеся членами ЖПК.

Данная норма выглядит несколько необычно. Очень сложно представить, каким образом уменьшается размер общего имущества в процессе реконструкции путем надстройки или пристройки. По обычной логике в процессе надстройки и пристройки общее имущество должно увеличиваться. Если обратиться к норме ст. 180 ЖК, то в ней шла речь об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта путем надстройки и (или) пристройки. То есть все выглядело вполне логично. В то же время в Указе № 356 о порядке принятия решения об увеличении размера общего имущества вообще ничего не говорится. Очевидно, что норма ЖК перевернута с ног на голову.

Выглядит странным и то, что для принятия решения об отчуждении общего имущества установлен порог ниже, чем для принятия решения о его уменьшении. Хотя повторимся, что решение об отчуждении никак не может быть принято по отношению ко всему общему имуществу, а только лишь к какой-то его части. Поэтому между понятиями «отчуждение части общего имущества» и «уменьшение общего имущества» следует поставить знак равенства. Тогда не нужны две нормы.

Как нам представляется, здесь достаточно было бы определить, что:

– решение об уменьшении общего имущества может быть принято только единогласно всеми участниками совместного домовладения;

– решение о передаче общего имущество во владение и пользование (например, по договору аренды) – двумя третями голосов от их общего количества;

– решение об увеличении общего имущества – простым большинством.

Ликвидация

и реорганизация 

Еще более неудачной выглядит норма Указа № 536 о том, что решение по вопросу реорганизации и ликвидации ТС или ЖПК считается принятым, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены ТС или ЖПК.

Во-первых, ликвидация ТС по решению участников совместного домовладения в силу действующего законодательства невозможна. Статьей 218 ЖК установлено, что ТС может быть реорганизовано или ликвидировано по решению общего собрания его членовпри условии выбора этим собранием иного способа управления общим имуществом, за исключением случаев гибели или уничтожения недвижимого имущества. А поскольку, как мы уже говорили выше, никакого выбора в способе управления общим имуществом у участников нет, то они не могут принять решение о ликвидации ТС. К счастью, дома у нас не взрываются, поэтому на вопросах гибели или уничтожения имущества останавливаться не будем. Конечно, можно предположить, что этой нормой теперь могут воспользоваться дома, где не более 10 квартир, ликвидировав ТС и заключив договор о совместном домовладении. Но все равно нет смысла прописывать эту норму в ЖК.

Во-вторых, так и остался не решенным вопрос с реорганизацией путем разделения так называемых многодомных ТС. До принятия действующего ЖК вроде как ничто не запрещало объединять в одно ТС несколько домов, хотя элементарной логике это противоречило, поскольку у владельцев квартир, находящихся в разных домах, не может быть общей собственности, следовательно, не может быть и отношений совместного домовладения. Да и не только с логикой там были проблемы – с законом тоже не все вязалось, поэтому были даже судебные решения в пользу того, что у жителей разных домов, входящих в одно ТС, нет общего имущества. Следовательно, между ними нет отношений совместного домовладения. Некоторые застройщики вообще умудрились включить дома, возведенные ими в разных районах города, в одно ТС! От этого очень сильно страдают люди, вчерашние дольщики и сегодняшние участники совместного домовладения, не понимающие, чем и с кем они совместно владеют. Попытки решить такие проблемы через суд, насколько нам известно, заканчивались ничем. Главная проблема – нет механизма разъединения таких «монстров».

Эту проблему мог разрешить акт Главы государства, но Указ № 536, к сожалению, таковым не стал. Например, если из четырнадцати домов, входящих в ТС, один дом захотел отъединиться и создать собственное ТС, остальные тринадцать при установленном порядке принятия решения (единогласно всеми членами ТС) могут «зарубить»  такую инициативу, что называется, на корню.

Эта песня хороша…

Совмину предписывается в 6-месячный срок обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с Указом № 536. Заметим, что аналогичное поручение давалось Правительству и Указом № 461 больше двух лет назад, однако по сей день наш ЖК не претерпел таких изменений. На этот раз, похоже, все выглядит более реальным, поскольку План подготовки законопроектов на 2016 год, утв. Указом Президента от 31.12.2015 № 530, содержит в т.ч. и законопроект о внесении изменений и дополнений в ЖК. Однако, как мы убедились, многие нормы Указа № 536 далеко не совершенны, а поэтому переносить их в ЖК нельзя. На наш взгляд, было бы правильнее сразу исправить ошибки Указа № 536, а потом уже браться за ЖК.

Но и это существенно не изменит ситуацию, поскольку отечественная практика регулирования данных вопросов изначально пошла не по тому пути, избрав для подражания российский опыт. Увы, на Западе все в принципе по-другому. Например, в Германии жилищные кооперативы могут объединять десятки и даже сотни домов, но хозяин всех квартир один – непосредственно сам кооператив. И никакого вам совместного домовладения. Упрощенно говоря, предметом гражданского оборота является не квартира, а пай. Захотел переехать в другой город – здесь написал заявление о выходе из кооператива и получил обратно свой пай, а там – заявление о вступлении и внес пай (+ вступительный взнос).

Мало того, что система, при которой собственником всех квартир является одно лицо, на порядок эффективнее наших «многоэтажных колхозов», она еще способствует и решению многих других проблем, например свободному передвижению рабочей силы. А представьте, насколько меньше при такой системе было бы операций по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, насколько могли бы уменьшиться очереди к нотариусам…

Но мы «легких путей не искали», пойдя по стопам «старшего брата». Поэтому, к сожалению, обречены и дальше блуждать в трех соснах, изобретая свой велосипед. Можно нисколько не сомневаться, что приведение ЖК в соответствие с Указом № 536 точку в вопросе не поставит. Увы, нас ожидают все новые и новые попытки «упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков», ставшие для самих ТС и ЖПК настоящими пытками. Тот же Указ № 536 опять содержит требование о приведении этими организациями своих уставов в соответствие с ним, и это уже третье такое требование за последние три года (с момента вступления в силу действующего ЖК).

И когда им управлять общим имуществом – только успевай устав переписывать.