Строим подвалы «единогласно»©
В товариществе собственников (далее – ТС) общим собранием принято решение о строительстве подвалов. Есть те, кто против, есть письменные отказы.
Должен ли проект на строительство предусматривать ячейки для отказников или проект все равно должен соответствовать количеству квартир, поскольку доля члена товарищества не может быть отделена от права собственности на квартиру?
Здесь все намного сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Согласно п. 33 ст. 1 Жилищного кодекса (далее – ЖК) общее имущество – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).
Исходя из приведенной нормы можно сделать вывод, что подвальное помещение в том виде, в котором оно у вас есть сегодня, – это общее имущество. В то время как индивидуальные кладовки в подвале под данное определение, очевидно, не подходят. В таком случае при реализации задуманного вами будет иметь место уменьшение размера общего имущества, ведь индивидуальные кладовки будут строиться за счет общего подвала.
Согласно ст. 180 ЖК при управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или ТС к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:
– об отчуждении общего имущества – с согласия 2/3 от общего количества участников совместного домовладения;
– об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, – с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества – с согласия всех участников совместного домовладения.
Иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что устройство индивидуальных кладовок в подвале жилого дома возможно только по решению общего собрания, принятому единогласно всеми членами ТС, поскольку это влечет уменьшение размера общего имущества.
Для решения данного вопроса вам нужно найти какое-то компромиссное решение, чтобы за него проголосовали все единогласно. Очевидно, что это возможно лишь в том случае, если выступающим «против» не придется участвовать в финансировании данного мероприятия.
Иначе вы сильно рискуете. Представьте себе, что вы построите кладовки, а потом кто-то из членов ТС обратится в суд с иском о том, что решение об уменьшении размера общего имущества было принято незаконно, и этот иск будет удовлетворен. Тогда все сделанное вами будет подлежать демонтажу.
