Ставка для риэлтера

Минюст предлагает отменить оплату риэлтерских услуг в процентах от стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения в Указ от 9.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» уже готовятся, рассказал председатель ОО Белорусская ассоциация «Недвижимость» (БелАН) Николай Простолупов на конференции «Актуальные вопросы риэлтерской деятельности».

По мнению главы ассоциации, риэлтеры вряд ли поддержат это предложение. Отмена комиссии повлечет для агентств недвижимости потерю 30–40% доходов.

В настоящее время тарифы на консультационные, информационные, юридические и другие услуги риэлтеров постановлением Совмина от 14.03.2008 № 386 установлены в базовых величинах, а на услуги по содействию при совершении сделок ку­пли-­продажи недвижимости – в процентах от стоимости объектов – от 1 до 3% (с НДС). Но в реальности вознаграждение риэлтеров от сделок с 1-комнатными квартирами, на которые приходится около 40% операций на рынке, составляет примерно 2,5%, 2-комнатных квартир (37% сделок) – 2,3%. Таким образом, в среднем гонорары столичных риэлтеров составляют 2,4%. При нынешней себестоимости этого явно недостаточно для развития. Н.Простолупов считает оптимальным вариантом единую ставку 3%, которая «не вызовет нареканий, понятна и будет соответствовать состоянию экономики».

За формирование оплаты риэлтерских услуг в процентах от стоимости продаваемого объекта недвижимости высказался и генеральный директор агент­ства «Пакодан» Павел Кузнецов. По его мнению, размер вознаграждения риэлтеру дол­жен составлять от 3 до 5%, а вы­плачивать его обязан тот, кто заказывает услугу, либо оба клиента в равных пропорциях.

Сегодня стоимость риэлтерских услуг составляет от 0,83% до 2,5% от стоимости объекта недвижимости (без НДС), рассказал руководитель «Пакодана». При этом в сопровождении каждой сделки участвует 5–7 сотрудников, затрачивается около 200 рабочих часов. При таких издержках вознаграждение риэлтеров должно составлять не менее 3% от стоимости объекта, полагает П.Кузнецов. Ниже этого уровня деятельность будет убыточной, а менее 4% – низкорентабельной. Так что точка безубыточности риэлтеров лежит в диапазоне 3–4%, а приемлемая прибыль, позволяющая агентст­вам развиваться, появится при ставке от 5%. Поэтому глава «Пакодана» согласен с 4-процентной ставкой, но считает более эффективной дифференциацию в оплате для объектов разной стоимости.

Сейчас, когда Минюст собирается  изменить систему оплаты риэлтерских услуг, самое время признать, что ставки, сформированные в базовых величинах, непонятны большинству потребителей, отметил П.Кузнецов. Например, показ объекта недвижимости стоит 5 базовых ве­личин (около 50 USD) за один выезд риэлтера. С одной стороны, услуги риэлтера должны стоить дорого, но с другой – 50 USD за показ объекта потребитель никогда платить не станет. Комиссия должна устанавливаться по договоренности между агент­ством и клиентом, предлагает П.Кузнецов. В крайнем случае можно ограничить верхний предел.

Нормативное установление ставок в процентах не позволяет применять методы мотивации и стимулирования клиентов. На­пример, нередко на рынке проводятся сделки, в которых одно лицо является как продавцом, так и покупателем. В этой ситуации сделать скидку, чтобы завоевать лояльность клиента на будущее и его рекомендации, невозможно.

Поэтому от жесткого регулирования вознаграждений надо отказываться и заменять его договорными ценами, считает П.Кузнецов. Исключение могут составлять отдельные случаи. Так, при невозможности совершения сделки по вине клиента оплата по установленным тарифам выглядит вполне логично.

Такая позиция отчасти услышана: в проекте указа предусмотрено, что цены на услуги агентств недвижимости, оказываемые юрлицам при совершении сделок с коммерческой недвижимостью, будут формироваться на договорной основе.

Еще один болезненный для риелтеров вопрос: образование. На конференции руководители агентств недвижимости критически оценивают идею допускать к аттестации только обладателей архитектурно-строительных, экономических и юридических дип­ломов. По мнению Н.Простолупова, такой подход можно рассматривать только как лоббирование чьих-то интересов непонятно с какой целью.

Глава ассоциации также рас­критиковал ситуацию с рекламой. Некоторые агентства ищут объекты в Интернете, выдают их за свои и рекламируют от имени физлиц. Такие «серые маклеры», по данным БелАН, оттягивают на себя до 20% рынка недвижимости. В целях борьбы с этим явлением предлагается внести соответствующие поправки в проект указа.

Руководитель группы ком­паний «Твоя столица» Владимир Давидович предложил исключить услуги аренды из состава риэлтерских услуг. В нынешних условиях законно заниматься этой деятельностью невозможно, считает он. Зато 80% всех жалоб приходится на действия тех, кто занимается арендой жилья. Отделение этой сферы деятельности улучшит имидж агентств недвижимости, считает В.Давидович.

Как сообщалось, в Беларуси в 2015 г. через агентства недвижимости было заключено 15 тыс. сделок с недвижимостью. При этом поступило около 20 жалоб, причем в основном они касались аренды жилья и оплаты риэлтерских услуг.