Собственники имущества и хозяева положения: кто управляет домом?
Вопросы управления общим имуществом в старых многоквартирных жилых домах надлежаще не урегулированы законом, поэтому владельцы квартир не чувствуют себя его реальными собственниками.
Одной из причин споров вокруг Указа Президента от 31.12.2015 № 535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг» стала норма о том, что оплата за некоторые ЖКУ должна начисляться пропорционально доле в праве собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего гражданину жилого помещения. Хотя данный принцип был закреплен в Жилищном кодексе (ЖК) еще 3 года назад , для многих граждан это, как и осознание права собственности на то, что находится за пределами их квартир, стало полной неожиданностью.
Большинство членов товариществ собственников (ТС) и жилищных потребительских кооперативов (ЖПК) давно уже привыкло к обязанности нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на него (ст. 166 ЖК). Они также в курсе, что доля каждого из них в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих им квартир в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома (ст. 169 ЖК). При этом размер такой доли определяет количество голосов собственника на общем собрании.
По официальным данным, в Беларуси насчитывается около 82 тыс. многоквартирных жилых домов, но только около 10 тысяч организаций по управлению общим имуществом – ЖПК и ТС. Таким образом, на сегодня в стране более 70 тыс. «неопределившихся» многоквартирных жилых домов, где не установлен способ управления общим имуществом.
Это, прежде всего, старые «многоэтажки», где квартиры были приватизированы еще в начале 90-х годов прошлого века. В настоящее время в республике не приватизировано около 8% жилья, а к июлю, надо полагать, останется еще меньше. Следовательно, почти все «многоэтажное» жилье сегодня находится в частной собственности. Фактически все оно основано на совместном домовладении – правоотношениях собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников (п. 53 ст. 1 ЖК). В «расприватизированных» многоэтажных домах фактически действуют такие же отношения совместного домовладения, как и в домах, находящихся в ведении ТС и ЖПК, а потому отношения там должны регулироваться теми же нормами ЖК.
ЖЭСам в вечное владение
Наличие общего имущества, состав которого определен в п. 33 ст. 1 ЖК, порождает отношения совместного домовладения, которое в силу ст. 166 ЖК возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (участников совместного домовладения). ЖК обязывает участников совместного домовладения не только нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально площади принадлежащих им помещений, но и надлежаще управлять своим общим имуществом, для чего изначально необходимо определиться со способом управления им.
До вступления в силу ЖК Закон от 8.01.1998 № 153-З «О совместном домовладении» регулировал лишь вопросы создания и деятельности ТС в новостройках. Государственные организации ЖКХ долго управляли старым многоэтажным жильем просто по традиции. Указом Президента от 6.10.2006 № 604 «О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Указ № 604) облисполкомам и Мингорисполкому было предписано до 1 января 2009 г. назначить уполномоченных лиц по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию без создания ТС и определения собственниками жилых помещений способа управления этим имуществом. Фактически сегодня это единственное юридическое основание для управления ЖЭСами общим имуществом в старых многоэтажках.
Но за 10 лет многое изменилось. Появился ЖК, согласно ст. 171 которого участники совместного домовладения в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) до вступления в силу ЖК многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, обязаны были не позднее 6 месяцев со дня вступления в силу ЖК выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных законодательством.
Изменились и способы управления общим имуществом. Сначала в ст. 170 ЖК их было 4, затем Указом от 9.10.2013 № 461 один из них (организацией, управляющей общим имуществом) был упразднен. В настоящее время согласно Указу от 31.12.2015 № 536 управление общим имуществом может осуществляться непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 10 объектов недвижимого имущества, ТС или ЖПК или уполномоченным лицом по управлению общим имуществом.
При этом уполномоченное лицо по управлению общим имуществом – это своего рода антикризисный управляющий. Его назначает исполком в определенных случаях – в основном, если члены ТС сами не справляются или не хотят справляться с управлением общим имуществом. Уполномоченное лицо должно лишь наладить работу ТС, а затем устраниться. Но в старых многоэтажках, где управлять общим имуществом назначены госорганизации ЖКХ на основании Указа № 604, все выглядит так, как будто этот порядок закреплен навечно. К тому же Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом, утв. постановлением Совмина от 30.03.2005 № 342, сильно устарело и не отвечает ни нормам действующего законодательства, ни современным требованиям.
Поэтому Указ № 604 выглядит очень неубедительным юридическим основанием для того, чтобы в старых многоквартирных домах государственные организации ЖКХ управляли общим имуществом участников совместного домовладения как своим собственным, отстранив от дела реальных собственников.
Даже если бы сегодня законодательство позволяло управлять общим имуществом соответствующей организации, было бы несколько проще: проводится собрание, на котором принимается решение о том, что участники совместного домовладения поручают управление общим имуществом государственной организации ЖКХ. Во всяком случае здесь была бы воля собственников, это было бы их решение. Но, как видим, еще разработчики Указа № 461, «наводя порядок» в ТС и ЖПК, что называется, «выплеснули вместе с водой ребенка» – не оставили для собственников квартир в старых многоэтажках никаких вариантов, которые позволяли бы им самим решать вопросы управления своим общим имуществом. Теоретически можно провести собрание участников совместного домовладения и принять на нем решение о создании ТС. Но на практике при действующем законодательстве, а главное – общем государственном подходе к данной проблеме, сделать это нереально.
Цена вопроса
Данная проблема гораздо существеннее, чем кажется на первый взгляд. На то, что в процессе эксплуатации старых многоэтажек грубо нарушаются права собственников, обращал внимание уже и Комитет госконтроля («Минский курьер» от 7.04.2015 г.).
Исходя из определения, данного в ЖК, крыши, лифты, подвалы, колясочные – все это общее имущество, доля в праве на которое каждого участника пропорциональна площади его квартиры. Распоряжаться им вправе только участники совместного домовладения (собственники) путем принятия решения на общем собрании. Но спрашивает ли их согласия организация ЖКХ, обслуживающая дом, когда, например, в лифтах размещается реклама, а в подвалах – арендаторы? А ведь здесь требуется именно согласие собственников. Кроме того, прибыль от рекламы и аренды нежилого помещения должна идти если не напрямую собственникам, то хотя бы на содержание их общего имущества.
Отдельный разговор – качество управления общим имуществом.
Все это в целом порождает проблему отношения участников совместного домовладения к самому общему имуществу. Формально согласно ЖК они являются его собственниками, но в реальности – прекрасно понимают, что настоящим хозяином здесь является ЖЭС, на который очень мало способов влиять, в отличие, например, от ТС, где действительно есть рычаги воздействия на председателя, если он не справляется со своими обязанностями. Неудивительно, что собственники общего имущества не относятся к нему, как к собственному.
Полагаем, вместо того, чтобы заниматься популизмом в сфере ЖКХ, государство должно всерьез отнестись к решению этой проблемы, которая касается 90% старого жилищного фонда.
