Предварительно договориться можно
Правомерно ли заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, созданного в результате самовольного строительства?
Да, правомерно.
В соответствии с п. 1 ст. 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В рассматриваемой ситуации основным договором выступает договор купли-продажи недвижимости (ст. 520 ГК).
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 223 ГК недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.
Пунктом 2 ст. 223 ГК установлено, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 1 и 2 ст. 220 ГК и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. При этом ГК не исключает возможность последующего признания права собственности на самовольную постройку (ч.ч. 2-4 п. 4 ст. 223 ГК).
Необходимо помнить, что, заключая предварительный договор, продавец не распоряжается самовольной постройкой, т.е. не нарушается запрет, установленный п. 2 ст. 223 ГК, поскольку суть предварительного договора (в рассматриваемой ситуации – предварительного договора продажи недвижимости) заключается в том, чтобы связать его стороны взаимными обязательствами по заключению основного договора до того, как у продавца появится право собственности на объект недвижимости, с тем, чтобы в установленный предварительным договором срок заключить основной договор.
Отсюда следует, что для действительности предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется наличие права собственности у продавца на момент заключения предварительного договора.
Также необходимо отметить: то обстоятельство, что продавец не сможет исполнить свое обязательство по предварительному договору в части заключения основного договора купли-продажи недвижимости (например, ввиду непризнания судом за продавцом права собственности на самовольную постройку), не является основанием признания предварительного договора недействительным, поскольку процесс заключения основного договора возникает уже на стадии исполнения (заключенного) предварительного договора, а не на стадии его заключения (правомерности/неправомерности заключения предварительного договора). Кроме того, на случай незаключения основного договора предусмотрено последствие в виде взыскания убытков (п. 5 ст. 399 ГК и п. 4 ст. 415 ГК).
