Одна-единственная обязанность
Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Правомерно ли условие предварительного договора, согласно которому в случае, если продавец будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, покупатель имеет право оплатить имущество в полном объеме и обратиться в суд с исковым заявлением о признании за собой права собственности на недвижимое имущество?
Нет, не правомерно.
В соответствии с п. 1 ст. 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В рассматриваемой ситуации основным договором выступает договор купли-продажи недвижимого имущества (п. 1 ст. 520 ГК). В силу п. 5 ст. 399 ГК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке. Пунктом 4 ст. 415 ГК установлено, что, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, согласно ст. 399 ГК и п. 4 ст. 415 ГК стороны, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо прав, в т.ч. права собственности на имущество, которое выступает предметом основного договора купли-продажи недвижимости, противоречит правовой природе предварительного договора.
Отсюда следует, что названное условие предварительного договора недействительно (ст. 181 ГК).
