Новые подходы в сфере арендных отношений: комментарий к Указу от 15.11.2016 № 421
15 ноября 2016 г. Президентом подписан Указ № 421 «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь» (далее – Указ № 421), который внес изменения и дополнения в Указ от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150).
Указом № 421 расширен круг имущества, сдача в аренду которого регулируется Указом № 150: разрешена сдача в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), права на которые не зарегистрированы в установленном порядке. Арендодатели такого недвижимого имущества должны до 1.07.2017 г. (по действующим на 1.01.2017 г. договорам аренды) или в течение 6 месяцев со дня заключения такого договора аренды после 1.01.2017 г. обеспечить государственную регистрацию прав на такое недвижимое имущество, кроме случаев, когда оно расположено на землях общего пользования. В случае неосуществления государственной регистрации прав на капитальные строения (здания, сооружения) арендодатель начиная с 1.07.2017 г. или с месяца, следующего за месяцем, в котором истек 6-месячный срок для государственной регистрации прав на него, перечисляет в республиканский бюджет 100% полученной арендной платы.
Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности, утв. Указом № 150, дополнительно распространено на сдачу в аренду машин и иного движимого имущества, относящегося к основным средствам. Данное Положение изложено в новой редакции.
Указом № 421 внесены изменения в порядок сдачи недвижимого имущества в аренду:
– разрешена сдача в аренду, передача в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности либо в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) административно-территориальных единиц, в период действия соответствующего договора по назначению, определенному в таком договоре, отличному от назначения, указанного в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В таком случае Указом № 421 запрещено проведение строительно-монтажных работ (за исключением их выполнения при текущем или капитальном ремонте) и не требуется изменение назначения недвижимого имущества и целевого назначения земельного участка, предоставленного для его обслуживания. При этом на арендаторов возложено соблюдение требований законодательства, регулирующего порядок и условия осуществления соответствующей деятельности;
– установлен конкретный перечень населенных пунктов, в которых проведение аукционов по продаже права заключения договоров аренды зданий и изолированных помещений является обязательным.
Указом № 421 расширен перечень арендодателей недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности. К таким арендодателям отнесены акционерные общества, созданные в процессе преобразования арендных предприятий, коллективных (народных) предприятий, государственных предприятий и приватизации арендных предприятий, которым по договору безвозмездного пользования передано недвижимое имущество.
Перечисления в бюджет средств от аренды
Вносятся изменения в порядок перечисления в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, и установлена дополнительная ответственность за их несвоевременное перечисление.
Государственные органы и иные организации, названные в новой редакции подп. 2.2 п. 2 Указа № 150, обеспечивают перечисление в республиканский бюджет 100% полученной арендной платы.
Для Нацбанка, республиканских унитарных предприятий, учреждений, других организаций, за которыми недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также акционерных обществ, созданных в процессе преобразования арендных предприятий, коллективных (народных) и государственных предприятий, государственных унитарных предприятий и приватизации арендных предприятий, и республиканских государственно-общественные объединений в отношении переданного им в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, установлено перечисление в республиканский бюджет 25% полученной арендной платы после исчисления и вычета из нее начисленного НДС. Данные организации также обеспечивают перечисление в республиканский бюджет 50% платы за право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды, после исчисления и вычета из нее начисленного НДС.
Местными Советами депутатов с 1.01.2017 г. будет установлен аналогичный порядок перечисления указанных платежей в местные бюджеты в отношении недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности.
Указом № 421 установлен срок перечисления в республиканский или местный бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, – не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным.
В случае несвоевременного перечисления в республиканский или местный бюджет указанных средств предусмотрена уплата арендодателем в соответствующий бюджет пени в размере 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка, действовавшей в соответствующие периоды неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за установленным днем уплаты (с 23-го числа месяца, следующего за отчетным), и включая день уплаты (взыскания).
При этом предусмотрена возможность взыскания такой задолженности путем списания в бесспорном порядке на основании приказа Минфина или его территориального органа (при взыскании средств в республиканский бюджет), местного финансового органа (при взыскании средств в местный бюджет) в порядке, установленном законодательством.
Источником подготовки такого приказа будут служить сведения о наличии задолженности, представляемые самим должником или надзорным (контролирующим) органом. Указанные сведения направляются в территориальные органы Минфина (при наличии задолженности перед республиканским бюджетом), местные финансовые органы (при наличии задолженности перед местным бюджетом), после получения которых в течение 10 рабочих дней издается соответствующий приказ. Форма предоставления сведений о наличии задолженности будет установлена Минфином.
Определение размера арендной платы
Внесены изменения в порядок определения размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) административно-территориальных единиц.
Понижающие коэффициенты
При определении размера арендной платы согласно п. 10 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом № 150 (далее – Положение), следует учитывать увеличение базовой ставки в населенных пунктах Минского района, кроме г. Заславля, и вне административных границ населенных пунктов Минского района, а также в г. Новолукомль с 0,1 до 0,2 базовых арендных величин.
Внесены изменения в приложение 2 к Положению, устанавливающее понижающие и повышающие коэффициенты к базовым ставкам:
– понижающий коэффициент 0,4 (подп. 1.4.3 п. 1 приложения 2 к Положению) применяется за площади независимо от вида осуществляемой арендатором (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) деятельности в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения, за исключением городов Борисова, Жлобина, Заславля, Лиды, Мозыря, Молодечно, Орши, Полоцка, Речицы, Светлогорска, Слуцка, Солигорска, а также вне административных границ населенных пунктов;
– установлен дополнительный понижающий коэффициент 0,5 за площади, арендуемые резидентами научно-технологических парков;
– понижающий коэффициент 0,8 применяется только в отношении площадей, арендуемых учреждениями образования для осуществления образовательной деятельности;
– установлен дополнительный понижающий коэффициент 0,5, применяемый за площади, арендуемые государственными организациями, осуществившими передачу недвижимого имущества в оперативное управление ГУ «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо Управления делами Президента Республики Беларусь, их правопреемниками, осуществляющими проектную, научно-исследовательскую, конструкторскую деятельность, при условии, что доля бюджетных средств в выручке от указанной деятельности за предшествующий год составляет более 50%.
Расчет арендной платы
В общем случае размер арендной платы устанавливается в базовых арендных величинах и рассчитывается согласно п. 10 Положения по формуле:
,
где
Апл – размер арендной платы за месяц;
Бст – базовая ставка для населенных пунктов;
Кмест – коэффициент местонахождения зданий, сооружений;
К0,5 – 3 – коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды;
Кпр.2 – коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложением 2 к Положению;
Кдоп – дополнительный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с п. 9 Положения;
Sар – арендуемая площадь.
Эта формула используется для расчета размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц. Перечисление средств в бюджет от сдачи в аренду такого имущества не осуществляется, поэтому формула осталась прежней.
В связи с установлением нового порядка перечисления в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, в п. 11 Положения установлены две формулы расчета размера арендной платы.
В случае если при определении размера арендной платы согласно п. 10 Положения с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, то расчет размера арендной платы осуществляется на основании п. 11 Положения исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц, за земельный участок, налога на недвижимость, НДС и прибыли исходя из рентабельности не более 30%.
При этом размер арендной платы за месяц определяется по следующей формуле:
,
где
Апл – размер арендной платы за месяц, рублей;
Оам – размер начисленной амортизации на 1 м2 арендуемой площади в месяц, рублей;
Пз – земельный налог или арендная плата за земельный участок за 1 м2 арендуемой площади в месяц, рублей;
Ннд – налог на недвижимость на 1 м2 арендуемой площади в месяц, рублей;
Р – процент рентабельности;
Sар – арендуемая площадь;
НДС – налог на добавленную стоимость, рублей.
Если при определении размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, НДС, арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, и прибыли исходя из рентабельности не более 5%. При этом арендная плата за месяц определяется по следующей формуле:
,
где
Апл – размер арендной платы за месяц, рублей;
Оам – размер начисленной амортизации на 1 м2 арендуемой площади в месяц, рублей;
Пз – земельный налог или арендная плата за земельный участок за 1 м2 арендуемой площади в месяц, рублей;
Ннд – налог на недвижимость на 1 м2 арендуемой площади в месяц, рублей;
Р – процент рентабельности;
Sар – арендуемая площадь, м2;
Кп – коэффициент равномерности поступлений в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (принимается равным 4/3);
НДС – налог на добавленную стоимость, рублей.
Вторая формула используется для определения размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, от сдачи в аренду которого арендодатели осуществляют перечисление средств в бюджет. В формулу включен коэффициент равномерности поступлений в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, равный 4/3, и снижено максимальное значение рентабельности арендодателя с 30 до 5%.
Почасовая аренда
Указом № 421 уточнен порядок определения размера арендной платы при почасовой аренде, которая рассчитывается исходя из размера арендной платы, определенного за месяц, разделенного на среднемесячную норму рабочего времени. Под среднемесячной нормой рабочего времени понимается расчетная норма рабочего времени для пятидневной рабочей недели, установленная Минтруда и соцзащиты на год, в котором заключен договор аренды недвижимого имущества, разделенная на 12 месяцев.
Постановлением Минтруда и соцзащиты от 5.10.2016 № 54 расчетная норма рабочего времени на 2017 год для 5-дневной рабочей недели установлена в размере 2019 часов.
Расширен перечень организаций, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) ее административно-территориальных единиц, передается в безвозмездное пользование. К таким организациям относятся:
– юридические лица и индивидуальные предприниматели, организовывающие питание курсантов в учреждениях образования;
– юридические лица и индивидуальные предприниматели для организации и (или) оказания бытовых услуг в сельских населенных пунктах;
– Фонд социальной защиты населения Минтруда и соцзащиты и его территориальные органы;
– Экономический Суд СНГ, Суд ЕАЭС – для осуществления их функций;
– Республиканское государственно-общественное объединение «Белорусское республиканское общество спасания на водах» и его организационные структуры – для размещения водолазно-спасательных служб и их движимого имущества в целях выполнения возложенных на них государственно значимых задач.
Государственно-частное партнерство
Указом № 421 установлена возможность передачи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, частному партнеру для исполнения обязательств, предусмотренных соглашением о государственно-частном партнерстве в рамках исполнения Закона от 30.12.2015 № 345-З «О государственно-частном партнерстве», а также иностранным или международным юридическим лицам (организациям, не являющимся юридическими лицами) и иным лицам в случаях, предусмотренных международными договорами РБ.
Совмином будет определен порядок расчета и возмещения арендаторами, ссудополучателями расходов на содержание, эксплуатацию, ремонт сданного в аренду, переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги.
При передаче недвижимого имущества в безвозмездное пользование, если сторонами договора выступают бюджетные организации, с 1.01.2017 г. ссудополучатель не возмещает ссудодателю начисленную амортизацию.
***
Договоры аренды и безвозмездного пользования недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности либо в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности РБ и (или) административно-территориальных единиц, а также договоры аренды машин, оборудования, транспортных средств, иного движимого имущества, относящегося к основным средствам, находящихся в государственной собственности, заключенные до 1.01.2017 г., должны быть до 1.04.2017 г. приведены в соответствие с Указом № 421.
