Недвижимость: —бесперспективная или недооцененная
Недостроенный пятизвездочный отель Hyatt Regency на берегу Свислочи в Минске выставлен на электронные торги. Его нынешний владелец – ИООО «Сырьевые ресурсы» планировал открыть гостиницу еще в 2014 г., к чемпионату мира по хоккею, но попал в сложное финансовое положение, а теперь и вовсе оказался банкротом. Последуют ли за этим отелем другие заложенные объекты?
Hyatt Regency, помимо 252 гостиничных номеров, включает рестораны, лобби-бар, чайный зал, ночной бар, конференц-залы, банкетные и тренажерные залы, офисные и торговые помещения, спа-зону, залы, казино, рассказывает директор организатора торгов ЗАО «Белреализация» Михаил Андреев. Площадь имущественного комплекса – 46 тыс. м2, стартовая цена – 49 млн. USD.
Готовность объекта недвижимости оценивается от 60 до 80%. Чтобы его достроить, понадобится еще от 20 до 40 млн. USD и 1–1,5 года. Имеются все необходимые коммуникации. Подобная гостиница украсила бы любую европейскую столицу. За соблюдением стандартов при проектировании, ведении работ, закупок наблюдал представитель компании Hyatt, включенный в штат застройщика. Сегодня в гостинице оборудован один демонстрационный номер.
Начальную цену продажи определило Национальное кадастровое агентство по рыночной стоимости. «По завершении строительства это может быть лучшая гостиница в городе, которая составит конкуренцию уже имеющимся, – говорит М. Андреев. – Я уверен, что найдется инвестор, который его достроит. Это объект для тех, кто видит возврат инвестиций на горизонте 15–18 лет. Инвестор, который имеет возможность вложить средства на 10 лет вперед, видит, что через 5 лет здесь рецессии не будет».
Сейчас объект во всех документах значится как культурно-оздоровительный комплекс. Но потенциально можно изменить назначение по согласованию с городскими властями, если в этом будет смысл, отмечает М. Андреев. Вопрос лишь в том, на что изменить? Недавно одну из минских гостиниц переделали под общежитие, но она изначально была похожа на такой объект. Здесь же иной случай. Hyatt – это классический 5-звездочный отель, его переделывать практически невозможно. Что это будет за бизнес-центр, например, в котором 70% площадей занято развлекательными объектами? – считает М. Андреев.
Ситуация с попыткой продать Hyatt Regency дает повод задуматься над тем, готовы ли банки активнее распоряжаться объектами, оказавшимися у них в залоге. Их ввод на рынок теоретически может оживить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Однако, по мнению М. Андреева, банки продолжают занимать «ленивую» позицию. «Они понимают, что не могут дорого продать недвижимость, которая у них в залогах, – поясняет М. Андреев. – О залоговой стоимости речи вообще быть не может: она иногда в 2 раза выше, чем текущая рыночная. А потому брать отступное по этой стоимости желающих нет».
Некоторые банки пытаются сдать недвижимость в аренду, но это сейчас непросто. К тому же залогодержатели не торопятся становиться собственниками, поскольку владение любыми объектами подразумевает расходы, а брать их на себя никому не хочется.
Теоретически банки могут повлиять на рынок коммерческой недвижимости, например, если крупнейшие из них примут на ближайшие несколько месяцев политику изъятия объектов в счет долгов. Это повлечет масштабное переоформление собственности. Когда на балансе таких банков появятся 100–200 объектов недвижимости, они могут вывести их на рынок, увеличив предложение. Но это не поднимает стоимость объектов.
«Возможно, кредитные учреждения сознательно тянут время, рассчитывая, что весной ситуация поменяется. Сейчас же финансовый год заканчивается и банкам не с руки портить себе балансы непрофильными активами, – говорит М. Андреев. – Недавно на совещании с банками я предлагал активнее работать с залогами. Все согласились, но практически ничего не изменилось, хотя в их портфеле растет доля проблемных активов. И ситуация будет усугубляться, поскольку в стране почти ј предприятий убыточна, а еще у 30–40% рентабельность около нуля. В такой ситуации банки непозволительно медленно работают с проблемными активами и залогами. Чего они ждут?»
