Лендлорды на коленях©
Ситуация в экономике и падение курса рубля существенно влияют на различные сегменты рынка. Все более заметным становится напряжение в сфере недвижимости. Своим мнением о том, что ее ждет, делится адвокат, кандидат юридических наук Виталий КОЛЕДА.
В текущем году на рынке коммерческой недвижимости, прежде всего, следует ожидать дальнейшего снижения цен, как на аренду, так и на покупку зданий и помещений. Это обусловлено рядом факторов: экономический спад, превышение предложения над спросом, насыщение рынка, выжидательная позиция инвесторов.
Другая тенденция – сдвиг баланса интересов в сторону арендаторов. Все чаще встречается сокращение сроков уведомления о расторжении договора арендатором, предоставление длительных арендных каникул, более лояльные опции по пересмотру стоимости аренды, уменьшение размера штрафных санкций, исчезновение из договоров права на удержание имущества арендатора в случае неплатежей. Уходит в прошлое практика внесения обеспечительных платежей за несколько месяцев вперед, предоставление права сдавать в субаренду без дополнительного разрешения, а лишь с уведомлением арендодателя и т.д.
Последним по мере ухудшения ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности придется идти на еще большие уступки, которые еще недавно казались неприемлемыми. Это фиксация арендной платы в белорусских рублях, включение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (кроме электроэнергии и т.д.), а также клининговых и сервисных услуг (интернет, техническая поддержка).
Наиболее жесткая борьба за арендатора развернется на рынке крупных арендных площадей, которые наименее ликвидны и наиболее трудны для сдачи. Данная категория площадей будет все более сегментироваться от мелких офисов по цене в сторону значительного уменьшения. Уже сейчас в этом сегменте рынка идет активная борьба за клиента с переманиванием и откровенным демпингом.
Теперь уже для простого арендаторского или покупательского счастья недостаточно найти хоть какой-нибудь офис или здание. Арендаторы и покупатели становятся все более привередливыми. При выборе недвижимости как в аренду, так и для покупки все чаще будут учитываться такие факторы, как близость общественного транспорта, точек общепита, наличие доступной бесплатной парковки и других «бонусов». Если можно выбирать, то стоит выбирать лучшее, а не первое подвернувшееся, естественно, и арендатор, и покупатель будут так делать. При этом усилится расслоение по ценам даже внутри сегментов в достаточно широком диапазоне.
Все менее популярными становятся высокорисковые схемы приобретения коммерческой недвижимости, в частности долевое строительство. На смену им приходит вариант с синдицированным участием 2–3 застройщиков или вообще одного и последующая распродажа готовых площадей. Кстати, этот же тренд рано или поздно появится и на рынке жилой недвижимости.
Минским «лендлордам» придется понять, что рынок коммерческой недвижимости, как и само бизнес-сообщество города, не такое уж и большое. При желании нетрудно навести справки о потенциальном арендодателе: пообщаться с предыдущими арендаторами, соседями, посмотреть счета на коммунальные платежи, чтобы сделать вывод, насколько комфортно будет дальнейшее сотрудничество. Все чаще арендаторы избегают лендлордов с завышенными запросами по порядку пользования объектом аренды (ограничение на время работы объекта, использование отопительного оборудования и бытовой техники, согласование посетителей и т.д.), а также любителей в случае малейшей задержки по оплате отключать электричество и т.д. То есть теперь «лендлорд» куда более заинтересован в арендаторе, чем тот в «лендлорде». А потому последним придется проявлять все больше гибкости и лояльности. Эти же качества потребуются собственникам и при структурировании сделок купли-продажи недвижимости. Здесь все чаще будут практиковаться отсрочки и рассрочки платежей при условии надлежащего обеспечения прав продавца при продаже в рассрочку, включая залог.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наблюдается штиль. Поэтому те, кто пытается восполнить острую нехватку денег с помощью продажи помещения или здания, должны понять: просто выставлять средний по городу ценник – это путь в никуда. Так можно поступать, лишь если нет заинтересованности в быстрой продаже или вообще уверенности в том, стоит ли продавать объект.
Например, вы продаете офис площадью 100 м2. Средняя цена по городу, по данным сайта или специалистов (цифра условная), – 1000 USD/м2. Выставив цену в 100 тыс. USD, вы рискуете получить за месяц 0 звонков либо весьма незначительный интерес. Дело в том, что 1000 USD/м2– это не реальная цена фактических сделок на рынке, а показатель средней цены ожидания продавцов. В реальности сделки в этот момент могут заключаться с дисконтом в 10–15% от средней цены ожидания на рынке. Таким образом, чтобы быстро получить необходимые деньги, объект с достаточно большой вероятностью можно продать только за 85–90 тыс. USD. Если очень долго ждать, рынок может получить новую итерацию цен. Тогда средняя цена ожидания от продажи будет составлять 900 USD/м2, а реальный дисконт к ней останется на прежнем уровне. То есть продать недвижимость по цене ожидания будет еще труднее. Сделка имеет все шансы состояться на уровне 75–80 тыс. USD, принеся владельцу недвижимости 5–10 тыс. USD убытка. Ведь на рынке с трендом на понижение есть золотое правило: выигрывает тот, кто первым обваливает цены, и пусть лучше рынок валится за вами, чем перед вами.
Все вышесказанное – частное мнение адвоката с большим практическим опытом сопровождения сделок аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости, а также разрешением споров в данной сфере. Соглашаться или нет, пусть каждый из читателей решит для себя сам.
