Кому рулить жильем
Проблемам подготовки управляющих жилой недвижимостью была посвящена VIII конференция Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН), прошедшая в Минске 9 ноября. В ней приняли участие специалисты из Беларуси, Германии, Литвы, Латвии, Украины, Молдовы, Грузии, Азербайджана, России. Организаторами конференции выступили также Проект HOME (Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО), г. Берлин) и БГТУ (г. Минск).
Жилищный сектор, как и любой иной, бесспорно, нуждается в профессиональном управлении, заявил в приветственном слове посол ФРГ в Беларуси Петер Деттмар. Правда, как показали выступления других спикеров и дискуссия, у участников конференции разное понимание профессионализма, а порой и управления.
К примеру, в Германии профессиональными управляющими жилой недвижимостью являются около 20 тысяч частных фирм, рассказал председатель правления МАМН, директор управляющей компании «ВЕГИС» (г. Берлин) Вернер Меркель. В управлении у некоторых из них находятся до 18 тысяч квартир. Это довольно доходный бизнес, существующий в конкурентной среде. И это заставляет уделять постоянное внимание качеству оказания услуг, что работает на интересы потребителей. В свою очередь, выдержать такую конкуренцию могут только профессионалы.
Для представителей постсоветских стран, за исключением, разве что, Латвии и России, более интересными оказались наболевшие проблемы обучения и повышения профессионального уровня председателей товариществ собственников, жилищных кооперативов, кондоминиумов. Многие полагают, что прошедший определенную учебу председатель уже может считаться профессиональным управляющим. Такого мнения и представители белорусского Минжилкоммунхоза. Они считают, что именно Указ Президента от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» заложил в нашей стране начало становлению профессионального управления жилой недвижимостью. В этом нормативном акте установлены определенные требования к уровню образования председателя, а также обязанность прохождения специальных курсов и согласования кандидатуры председателя с местной исполнительной властью. В придачу в данный документ Указом от 9.10.2013 № 461 были внесены изменения, еще больше усовершенствовавшие эту немудреную систему.
На самом деле, Указом № 461 упразднено управление организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома. Это фактически поставило крест на профессиональном управлении жилой недвижимостью в Беларуси, отдав его целиком и полностью в руки дилетантов – самих участников совместного домовладения. Ведь товариществом собственников управляет даже не председатель, а общее собрание как высший орган управления ТС (ЖПК), а также правление как постоянный орган, действующий между собраниями. Кстати, согласно имеющейся судебной практике правление должно состоять исключительно из членов ТС (ЖПК). Председатель правления – лишь исполнитель решений этих органов. Его обучение можно расценивать не более как повышение уровня самоуправления участников совместного домовладения, но не как подготовку профессионального управляющего жилой недвижимостью. Само же избрание председателя и правления ТСЖ кто-то из выступающих сравнил с выборами командира экипажа и других пилотов пассажирами самолета из своего же состава. Кто осмелится лететь таким рейсом?
В конце дискуссии г-н Меркель признался: он не может даже себе представить, чтобы наш опыт был перенесен в его страну, и приходит в ужас от одной только мысли о том, что для управления жилой недвижимостью избирается какой-то председатель, который через пару лет сменится новым. «Если бы мне теперь сообщили, что у нас в Германии так сделали во время моего отсутствия, я бы отказался возвращаться в эту страну!» – заявил председатель правления МАМН.
Существующий в ФРГ порядок был определен еще в 50-х годах XX века законом о собственности на жилой фонд. Этот документ, состоящий из 60 параграфов, по сей день практически не менялся. Для сравнения, белорусский Жилищный кодекс по вопросам совместного домовладения в 2012 г. приводился в соответствие с Указом № 538. Однако с принятием Указа № 461, а немногим более года спустя – Указа от 31.12.2015 № 536 раздел V «Совместное домовладение» ЖК нужно чуть ли не полностью переписывать, поскольку он стал принципиально противоречить Указу № 538. А ведь у нас указы обладают большей юридической силой. Впрочем, если разобраться, было бы лучше оставить в силе именно нормы ЖК, которые допускают возможность заключения договора с профессиональным управляющим – организацией по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Такие организации образуют определенный сектор экономики, создающий рабочие места и уплачивающий налоги. Конечно, здесь не обходится без своих недостатков, но в России, например, их в значительной степени удалось устранить с помощью лицензирования данной деятельности. У нас же этот сектор просто вырубили под корень, фактически запретили.
К сожалению, на многих мероприятиях, несмотря на участие специалистов, происходит подмена понятий. Отдельные инструменты «выдергиваются» из зарубежной практики, наделяются каким-то особенным смыслом, зачастую полностью противоречащим исходному образцу, а потом нас уверяют, что это передовой мировой опыт. Именно так и получилось с профессиональными управляющими жилой недвижимостью. За рубежом таковыми считаются специализированные компании, имеющие в штате бухгалтеров, юристов, инженеров и других специалистов и способные эффективно решать стоящие перед ней ежедневные задачи. У нас же почему-то уверены, что достаточно направить согласованного с исполкомом председателя ТС на краткосрочные курсы – и его уже можно объявить «профессионалом».
