Госкомимущество готовит изменения в законодательство по вопросам регистрации недвижимого имущества

Государственный комитет по имуществу вынес на общественное обсуждение проект закона «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Рассказываем об основных новшествах подготовленного документа.

Пресечь злоупотребления и навести порядок

Одно из наиболее важных изменений – установление обязанности правообладателя или кандидата в правообладатели обратиться за госрегистрацией создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества в срок, не превышающий более шести месяцев с момента наступления события или совершения действия, с которыми законодательство связывает наличие оснований для госрегистрации.

Как уточняется в обосновании к проекту закона, данная норма направлена на защиту прав и законных интересов второй стороны, например продавца недвижимого имущества, который фактически осуществил продажу объекта недвижимости, но продолжает числиться ее владельцем с точки зрения налоговых обязательств и коммунальных платежей до тех пор, пока покупатель не обратился за госрегистрацией права собственности. Авторы законопроекта отмечают, что подобные вопросы, возникающие при неосуществлении госрегистрации прав на объекты недвижимого имущества, являются причиной многочисленных обращений в государственные органы, в т.ч. в местные исполнительные комитеты и налоговые органы. В новой редакции закона покупатель будет обязан произвести регистрацию в установленный срок.

Ряд изменений направлен на регулирование отношений, связанных с собственностью иностранных граждан. Так, с 1 января 2023 г. вступили в силу нормы Кодекса о земле, позволяющие иностранным гражданам и лицам без гражданства приобретать земельные участки в частную собственность в ряде случаев. Одновременно установлены основания, позволяющие иностранцам иметь долю в праве собственности или пожизненном наследуемом владении на земельный участок.

В то же время если остальными долями такой собственности владели граждане Беларуси, то они вынуждены были «терять» право частной собственности или пожизненного наследуемого владения на земельный участок, на котором такие объекты расположены, и оформлять земельный участок вместе с иностранным гражданином или лицом без гражданства на праве аренды.

В связи с этим проектом закона предлагается, например, установить запретительные нормы, не позволяющие приобретение иностранными гражданами, лицами без гражданства долей в праве собственности на земельный участок, в результате чего такие лица могут стать единоличным собственником земельного участка.

Актуальным также является вопрос перехода права постоянного пользования земельным участком при реорганизации юридического лица. В законопроект вносится норма, предусматривающая, что при реорганизации юрлица, у которого земельный участок находится в постоянном пользовании, к созданному в результате реорганизации юрлицу право постоянного пользования на земельный участок может перейти, только если это лицо (лица) является гос­организацией или хозяйственным обществом, более 50% акций (долей в уставных фондах) которых принадлежат государству. Все остальные «негосударственные юридические лица» будут переводиться на аренду. Объяснение данной нормы в обосновании законопроекта отсутствует.

Процедура госрегистрации станет проще

В законопроект включены положения, призванные упростить саму процедуру госрегистрации и сделать ее более удобной для потенциальных заявителей. Например, предлагается распространить подходы к организации процесса обращения за государственной регистрацией в части принципа экстерриториальности, на обращение за данной процедурой в отношении любого объекта недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов). Ожидается, что экстерриториальное совершение регистрационных действий позволит гражданам и бизнесу сократить затраты и время на подачу и оформление документов, а также предоставит возможность выбора варианта места совершения регистрационных действий без необходимости ехать в организацию, на территории которой расположен регистрируемый объект недвижимости.

Одновременно положениями проекта предусмотрен перечень субъектов, которые могут являться авторизованными посредниками в системе государственной регистрации. Авторизованный посредник оказывает гражданам и бизнесу услуги, связанные с госрегистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, внесением исправлений, внесением отметок в регистрационную книгу, предоставлением сведений и документов из регистра недвижимости, посредством электронного взаимодействия с организациями по государственной регистрации. В частности, предлагается привлечь авторизованных посредников к оказанию услуг по технической инвентаризации (проверке характеристик) недвижимого имущества.

Ожидается, что это позволит территориальным организациям по регистрации оказывать полный комплекс услуг по заявлениям бизнеса и граждан, а также сократит временные затраты заявителей на обращение в организации по госрегистрации по вопросам оформления их недвижимости.

Законопроектом устанавливается возможность удостоверения сделок двумя и более регистраторами. С появлением такой возможности продавцу и покупателю (или дарителю и одаряемому) не надо будет совместно присутствовать в одной организации по регистрации для того, чтобы подписать один договор. Каждый из них сможет выбрать любую организацию по госрегистрации и обратиться туда за удостоверением сделки. Регистраторы составят проект договора на основании данных, представленных участниками сделки. После этого каждая из сторон посредством проставления цифровой рукописной подписи на планшете подписывает договор, который удостоверяется регистраторами и направляется на регистрацию. Такое удостоверение будет вестись организациями по государственной регистрации в режиме реального времени посредством видео-конференц-связи.

Новые правила ограничения прав

Отдельный блок новшеств конкретизирует порядок внесения в регистр различных ограничений, касающихся ареста объекта недвижимости или его доли, сведений о наличии земельного спора в отношении земельных участков, запрета на совершение регистрационных действий. В частности, в новой редакции закона предлагается принять меры для более оперативной реализации указанных ограничений. Если такие изменения будут приняты, то арест недвижимого имущества, доли в недвижимом имуществе, запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, доли в недвижимом имуществе, налагаемые судом, судебным исполнителем, другими уполномоченными государственными органами (должностными лицами) в соответствии с законодательными актами, будут подлежать госрегистрации незамедлительно при поступлении в территориальную организацию по государственной регистрации соответствующих документов.

Одновременно вносятся изменения в порядок исполнения судебных постановлений, устанавливающих или прекращающих права, а также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Предлагается ввести норму, согласно которой права лиц на объекты недвижимости могут быть установлены, прекращены или ограничены соответствующим решением суда. При этом если данным решением устанавливается факт прекращения права собственности лица на объект недвижимого имущества или установление таких прав, такое решение станет основанием для обращения за госрегистра­цией.

Часть статей регламентирует требования к регистраторам. В частности, устанавливается требование регистратора проходить аттестацию перед назначением на должность служащего, а также подтверждать таким же образом свою квалификацию не менее чем один раз в 5 лет. Также устанавливается требование, исключающее возможность назначения на должность регистратора гражданина, ранее совершившего умышленное преступление, судимость за которое не снята или не погашена.