Бухучет приобретения незавершенного законсервированного строительства

Организация приобрела объект незавершенного законсервированного строительства с привлечением кредита банка. В настоящий момент ведутся работы по проектированию объекта в целях продолжения строительства, строительные работы не выполняются.

На каких счетах бухучета следует отражать проценты банка по привлеченному кредиту и стоимость приобретенного объекта незавершенного законсервированного строительства?

В соответствии с п. 5 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утв. постановлением Минстройархитектуры от 14.05.2007 № 10 (далее – Инструкция № 10), затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства.

Кроме того, п. 5 Инструкции № 10 определено, что к затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относятся затраты, не включаемые в сводный сметный расчет, в т.ч. начисленные до даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию проценты по полученным заказчиком, застройщиком кредитам и займам, направленным на оплату товаров, работ, услуг, непосредственно связанных со строительством.

Проценты, подлежащие уплате за пользование кредитами и займами, включаются в стоимость незавершенного строительства ежемесячно (если условиями договора предусмотрена ежемесячная уплата процентов) или ежеквартально, но не позднее даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию (если условиями договора не предусмотрена ежемесячная уплата процентов).

В соответствии с п. 9 Инструкции № 10 бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на сч. 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию.

Согласно п. 10 Инструкции № 10 затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету сч. 97 «Расходы будущих периодов».

С даты начала строительства понесенные затраты включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются по дебету сч. 08 и кредиту сч. 97.

До даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию затраты, учтенные на сч. 08 и увеличивающие стоимость объекта (части объекта), составляют в бухгалтерском учете стоимость незавершенного строительства (п. 11 Инструкции № 10).

Справочно. Передающая организация (организация – продавец) в целях обеспечения правовой возможности передачи объекта незавершенного строительства и, как следствие, обеспечения возможности передачи имеющихся у нее затрат по незавершенному строительству в соответствии с Законом от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З) должна была зарегистрировать объект строительства в качестве незавершенного законсервированного капитального строения.

Согласно ст. 1 Закона № 133-З незавершенное законсервированное капитальное строение – это законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством РБ, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение и местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В Законе № 133-З, кроме прочего, установлены правила государственной регистрации в т.ч. незавершенных законсервированных капитальных строений (НЗКС).

Согласно ст. 50 Закона № 133-З документами, подтверждающими создание незавершенного законсервированного капитального строения, являются:

– разрешение на строительство, выданное уполномоченным государственным органом;

– документ, подтверждающий консервацию незавершенного капитального строения;

– технический паспорт на НЗКС.

После регистрации объекта незавершенного строительства в качестве НЗКС у передающей организации будет в наличии актив, который в соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса (далее – ГК) уже является объектом гражданских прав и в отношении которого согласно ст. 129 ГК могут осуществляться гражданско-правовые сделки, в т.ч. купля-продажа, дарение и т.п.

Поскольку в рассматриваемой в вопросе ситуации организация приобретает объект незавершенного строительства, т.е. объект, выполнение строительных работ по которому уже было начато, затраты по его приобретению должны быть отражены у организации-покупателя на сч. 08 (в т.ч. и в ситуации, когда организация будет осуществлять работы по дальнейшему проектированию объекта в целях продолжения строительства, в период осуществления которых строительные работы на объекте не будут выполняться).

Проценты по кредитам и займам, по которым полученные заемные денежные средства были фактически направлены (использованы) на приобретение товаров, работ, услуг, имущественных прав, непосредственно связанных со строительством, в рассматриваемой ситуации на основании п. 5 Инструкции № 10 также следует отражать на сч. 08.

В бухгалтерском учете организации-покупателя перечисленные хозяйственные операции необходимо отразить следующим образом:

Содержание хозяйственной операции	Дебет счета	Кредит счета
Отражена оплата за приобретаемый объект незавершенного строительства	60 «Расчеты с покупателями и заказчиками»	51 «Расчетный счет»
Отражено получение объекта незавершенного строительства^*	08	60
Отражена сумма предъявленного продавцом налога на добавленную стоимость (при ее наличии и выделении организацией-продавцом)	18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам»	60
Отражены расходы по проектированию и иные расходы, связанные с продолжением строительства полученного объекта незавершенного строительства	08	60, 70, 69, 10, 76 и т.п.
Отражено начисление процентов по кредитам и займам, полученные денежные средства по которым были фактически использованы на финансирование (оплату) товаров, работ, услуг, имущественных прав, непосредственно связанных со строительством	08	66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам», 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»

* Форма акта о передаче не завершенного строительством объекта (форма С-22) утверждена приложением 1 к постановлению Минстройархитектуры от 29.04.2013 № 13 «Об установлении форм первичных учетных документов в строительстве».

Форма С-22 не содержит граф, в которых указываются ставка и сумма НДС.

Согласно п. 1 Инструкции о порядке заполнения товарно-транспортной накладной и товарной накладной, утв. постановлением Минфина от 30.06.2016 № 58, товарная накладная ТН-2 может не заполняться при реализации, безвозмездной передаче другим организациям недвижимого имущества.

Вместе с тем при необходимости выделения и предъявления организацией-продавцом покупателю объекта незавершенного строительства суммы НДС продавец может оформить товарную накладную либо иной первичный учетный документ, соответствующие требованиями ст. 10 Закона от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности», в котором будет выделена ставка и сумма НДС.